Registros Públicos contra la falsificación y suplantaciones

Registradores Públicos de La Libertad, juntos contra la falsificación y suplantación.

Por:

Raúl Rivero Ayllón

Como los virus, los falsificadores de documentos y suplantadores de personas se infiltran en la sociedad, específicamente en el tráfico jurídico, atentando contra la buena fe -aquella buena fe de nuestros abuelos- que en la época actual perdida está. Ante esta problemática, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), desde principios de año, inició una campaña contra este flagelo social que perjudica a la seguridad jurídica que la ciudadanía reclama en los actos y contratos que formulan.
Al respecto, los Registros Públicos de La Libertad, en concordancia con las normas vigentes, está en alerta. Así, cuando en el procedimiento de calificación de un expediente, el Registrador Público o el Tribunal Registral de la Sunarp advierten la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción, se procede a tacharlo e informar a la autoridad administrativa superior a fin de que se adopten las acciones legales pertinentes.
Nuestro Código Penal, en su artículo 427, establece que quienes falsifiquen documentos serán sancionados con penas privativas de la libertad no menor de dos ni mayor de diez años. Para hacer cumplir la Ley, los diversos operadores de la seguridad jurídica nacional deben adoptar medidas preventivas en forma urgente. Aquí resulta importante el trabajo que realiza la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), al liderar acciones de coordinación con el Ministerio Público, la Policía Nacional y el Colegio de Notarios de La Libertad a fin de detectar los delitos indicados.
En virtud al convenio interinstitucional, firmado por la Superintendente Nacional de los Registros Públicos, María Delia Cambursano Garagorri, y la Fiscal de la Nación, Adelaida Bolívar Arteaga, se atienden los requerimientos de información que realicen los Fiscales de todos los niveles y del ámbito nacional, respecto a los diferentes Registros administrados por la SUNARP.
Para facilitar el trabajo preventivo y hacer efectivo esta lucha contra las suplantaciones, falsificaciones y actos de corrupción, los fiscales del Ministerio Público acceden a la Base de Datos de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), y cruzan información sobre las propiedades, bienes inmuebles y vehículos de las personas que sean investigadas por los presuntos delitos de enriquecimiento ilícito, lavado de activos, narcotráfico y contra el patrimonio, entre otros.
Por su parte, el Ministerio Público está comprometido a otorgar facilidades a la SUNARP para la realización de operativos, en coordinación con la Policía Nacional del Perú, a fin de combatir los delitos que atenten contra la seguridad jurídica que otorgan los Registros Públicos.
Al detectarse cualquier acto o documento sospechoso, los Registradores Públicos verifican la identidad de las personas, consultando en la página web de la Reniec y con los notarios de todo el departamento de La Libertad, para confirmar la autenticidad de las personas y de las escrituras públicas. Como se puede apreciar, la actitud proactiva, decidida y defensora de la legalidad por parte de los Registradores Públicos es fundamental en la lucha contra cualquier acto delictivo.
Como las escrituras públicas se procesan en las Notarías, el personal que labora en dichas instituciones de la fe pública, deben tomar sus previsiones e identificar intentos de suplantaciones y falsificación de documentos. Si detectan a personas que, en todo o en parte, adulteran un documento verdadero, inmediatamente deben denunciar ante las autoridades pertinentes para evitar perjuicios a los titulares de las propiedades.
Al respecto, el Colegio de Notarios de Lima también ha iniciado un campaña de lucha contra la falsificación, orientando a los ciudadanos con la siguiente reflexión: "No te engañes, falsificar documentos te convierte en un delincuente; utilizarlos, también – Denuncias: 431-8179" . En esta lucha, todos los ciudadanos y organizaciones estatales y privadas debemos unirnos para combatir los delitos que atenta contra las propiedades, los recursos económicos y materiales de los ciudadanos honrados.
Que nunca más tengamos que contar historias como: "María perdió a su hija. Su hija primogénita, su vida, desapareció sin dejar rastro, dicen que está fuera del país"; "Pedro perdió su carro. Su herramienta de trabajo, su compañero de mil historias, el sustento de su familia" ; y "Doña Adela perdió su casa. La casa de toda su vida, la de su esposo fallecido, la que iba a dejar a sus hijos". Estos casos ocurren por la falsificación de documentos.
Que nunca más la historia se vuelva a repetir y, aquellos virus que tanto daño hacen a la sociedad honesta, cumplan su condena en la cárcel como lo dispone nuestro Código Penal.

Registros Públicos en la era de la informática e interconexión nacional

Después de más de un siglo:
Se cumplen 112 años de creación en la región La Libertad y 13 años de creación de Sunarp

Por: Raúl Rivero Ayllón

En la ciudad de "Truxillo del Perú", allá por el año 1895, cuando la Honorable Junta de Vigilancia de los Registros Públicos del 12 de octubre adoptaba el acuerdo de establecer el Registro Personal, correspondiente al Departamento La Libertad del Distrito de Propiedad de Trujillo, no se imaginó la trascendencia de su decisión en lo que ahora –ciento doce años después- conocemos como "Economía Social de Mercado", que se caracteriza por la libre decisión de los agentes económicos para efectuar transacciones con oportuna celeridad y garantías jurídicas respectivas. Tal vez, sólo se pensó en formalizar normas que acrediten la titularidad de un bien (Derecho positivo), sin tener la certeza que habían creado, además, un sistema social que contribuiría al crecimiento económico y el desarrollo humano.
En La Libertad, con la apertura del primer libro Diario y el Primer Registro Personal, de fecha 16 de octubre de 1895, se concreta el acuerdo de la Honorable Junta de Vigilancia de los Registros Públicos. De esa fecha, transcurrieron noventinueve años, para que se promulgue la Ley 26366 (14 de octubre de 1994), mediante la cual se crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP) y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), creándose trece Zonas Registrales como órganos desconcentrados, con patrimonio propio y autonomía registral, administrativa y económica.
De esta manera se integraron todos los Registros Públicos de seguridad jurídica que existen en el país: Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Bienes Muebles, Registro de Personas Naturales y Registro de Personas Jurídicas, con la finalidad inscribir títulos y otorgar publicidad registral de los hechos, actos, contratos, resoluciones judiciales y administrativas que la ley determina.

Los viejos tomos y fichas
Las primeras inscripciones de los asientos en las partidas registrales se hacían a manuscrito, en "Tomos" o "Libros", en donde la caligrafía era un requisito básico para la calidad de la escritura que consignaba la titularidad jurídica. A nivel nacional, esta técnica de inscripción fue empleada hasta julio de 1995, aproximadamente.
Con la aparición de las máquinas de escribir (manual o mecánicas) se utilizó la técnica de inscripción en Fichas Movibles (cartones). Según las experiencias de los Registradores Públicos de aquella época, estas técnicas presentaban deficiencias y dificultades, poniendo en posibilidad de riesgo a la seguridad jurídica registral.

Discos ópticos

Con la modernidad tecnológica, la computadora relega a las antiguas máquinas manuales o mecánicas (eléctricas). Entonces, la Sunarp implementó su sistema informático. Surgió así una tercera técnica: generación de los asientos electrónicos grabados en discos ópticos. El experto en Derecho Registral, Raúl Rivera Bustamante precisa que "… constituyen información automatizada de los actos o derechos inscritos en el Registro (…) si bien antes las partidas registrales se encontraban en fichas o tomos, ahora el documento registral es el que obra en los discos ópticos lo que garantizan la inalterabilidad y seguridad; permite el acceso simultáneo por todos los usuarios que lo requieran a la vez, que asegura la posibilidad de conservar la información por el tiempo que fuere necesario".
Esta innovación tecnológica llevó a la firma del Registrador Público, mediante la generación de asientos electrónicos apoyados por un dispositivo de captura de huella digital, lo que garantiza el carácter personal de la función que desempeñan los Registradores Públicos y la imposibilidad que exista falsificación alguna.

Asientos electrónicos: ventajas
Ahora, después de un siglo, a través del Sistema de Información Registral (SIR) se realiza control automatizado de todas las etapas del procedimiento registral, desde la presentación por el diario hasta la inscripción del título en la partida correspondiente. En el caso de la presentación del título, el programa informático, genera automáticamente la numeración de títulos, constancia de la fecha, y hora de presentación. Esto permite la recepción simultánea de títulos a través de diferentes ventanillas respetando la prioridad de los mismos. De igual manera, en forma inmediata, se digita la información del asiento de presentación, y el bloqueo de las partidas registrales, como una herramienta de información sobre la existencia de títulos pendientes.
En la etapa de calificación, el Registrador Público tiene como ventajas: a) Liquidación automatizada de los títulos; b) Redacción automatizada de las observaciones o tachas sustantivas, guardando, luego de la firma, el texto de la esquela respectiva, lo que permite en los casos de reingresos, el uso de del texto original empleado; c) Generación automatizada de tachas procesales, es decir, aquellas que se formulan ante el vencimiento del asiento de presentación por la no subsanación de la observación o el no pago de derechos registrales; d) Uso de plantillas, en la generación de los asientos de inscripción, con el dato incorporado desde la presentación del número de título, fecha, hora y derechos pagados; e) Generación inmediata de los índices de cada registro, como consecuencia de la sola firma del asiento de inscripción; f) Generación inmediata de la modificación de la vigencia del asiento de presentación de los títulos, a través de un programa de prórroga de los mismos.
Las ventajas señaladas tienen un impacto favorable en los ciudadanos que acceden los Registros Públicos: pueden solicitar todas las reproducciones que requiera, vía impresión simple o impresión literal, sin que el documento original (fìsico), se altere o deteriore. Además, de la celeridad en la atención.

Ciento doce años después
Reunidos en Lima, representantes y expertos de los sistemas registrales de Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Ecuador, España, Estados Unidos, El Salvador, Honduras, México, Paraguay, Perú y Venezuela, formularon la siguiente declaración: "El Estado moderno consagra el principio constitucional de seguridad jurídica. El tráfico inmobiliario exige dotar al ordenamiento jurídico de los mecanismos que permitan a los ciudadanos adoptar sus decisiones en un marco de juridicidad plena". Como se aprecia, el Registro de la Propiedad –al igual que los demás registros- es la institución de la que el Estado se vale para proporcionar seguridad y certeza jurídicas a las transacciones inmobiliarias.
"Un Registro de la Propiedad del siglo XXI debe responder a las exigencias de celeridad y eficiencia que la sociedad reclama", coincidieron en expresar los máximos representantes de los Registros Públicos del mundo.
En consecuencia, un sistema registral moderno, eficaz, ágil y flexible debe contar con los siguientes supuestos básicos: La utilización del documento público como continente de los actos destinados a inscribirse en el Registro, de manera tal que sólo accedan al mismo documento notarial, judicial y administrativo por la fe pública que emana de los mismos. La autenticidad de los documentos públicos coadyuva a la seguridad jurídica de los Registros. Asimismo, la necesidad de que el sistema registral adopte la técnica del folio real, la cual permite el mejor ordenamiento del Registro y la individualización de los contenidos registrales. El Registro debe garantizar que los derechos que publica, existen y pertenecen a su titular. La inscripción exclusivamente de aquellos aspectos que son relevantes para terceros hace innecesario el depósito o archivo de los documentos.

Catastro registral:
La técnica del folio real hace posible la aplicación de los principios registrales y la calificación rigurosa del titulo. Su ejercicio no debe ser un obstáculo para el normal desenvolvimiento del tráfico jurídico. Si bien puede existir el folio real sin base gráfica (así nacieron la mayoría de sistemas registrales), un sistema eficiente tiene que tenerlo en su área de Catastro.

Tráfico jurídico:
El Registro Público, como instrumento dinamizador del tráfico jurídico, debe otorgar máxima protección a los titulares registrales y a los terceros, lo cual implica que dicha protección comporta la necesaria declaración de que los derechos inscritos constituyen la verdad oficial de las titularidades publicadas y que lo no inscrito no afecta a los terceros. Sin embargo, la protección plena no debe confundirse con una protección ilimitada, pues el sistema Registral no puede amparar la mala fe ni el dolo.

Calidad humana con valores
La persona individual que lleva a cabo la labor de calificación (decisión jurídica de dar acceso o no al Registro a un determinado derecho), es el Registrador Público, por lo que constituye el recurso humano fundamental y principal soporte del sistema registral. Por ello -afirman los expertos en Derecho Registral- debe estar investido de determinadas características que garanticen la adecuada prestación del servicio de calificación e inscripción. Por ejemplo, el Registrador Público debe ser un profesional del Derecho (su labor es eminentemente jurídica) y su actividad debe constituir una carrera profesional.
Es exigencia de la sociedad que el Registrador Público lleve a cabo su función con independencia e imparcialidad, teniendo como único parámetro el ordenamiento vigente. El ordenamiento jurídico debe garantizar la imparcialidad del Registrador impidiendo las situaciones de conflicto de intereses.

Optimización al servicio de los usuarios:
El manejo del Registro con criterios de gestión eficiente, implica la optimización de los recursos, buscando la satisfacción máxima en el usuario del sistema, brindándole un servicio registral eficaz, para lo que debe implementarse, entre otros, mecanismos que tiendan a la reducción de plazos, a la mejora y modernización de la infraestructura y demás herramientas necesarias para el desempeño óptimo de la función registral. Estas exigencias se han cumplido en la Zona Registral Nº V – Sede Trujillo por lo que calificaron como una Buena Práctica Gubernamental 2007, en la categoría "Atención al Ciudadano".

Descentralización para el desarrollo:
Al cumplirse los 112º años de creación de los Registros Públicos en La Libertad y el 13º aniversario de creación de la SUNARP, la Superintendente Nacional de los Registros Públicos, Dra. María Delia Cambursano Garagorri, está impulsando la descentralización de los servicios registrales en áreas geográficas en donde la presencia del Estado es requerida con urgencia. Al respecto, el Dr. Benjamín Yep Maeda, titular de los Registros Públicos de La Libertad señaló que tienen oficinas en las provincias de Trujillo, Pacasmayo, Chepén, Otuzco, Sánchez Carrión, Santiago de Chuco, Gran Chimú. Asimismo, próximamente implementaran oficinas receptoras en los valles de Virú – Chao y Chicama.
Yep Maeda señaló que tienen previsto campañas masivas de inscripción, la cristalización del Sistema Nacional integrado de Información Catastral y la inscripción registral con competencia nacional. Recientemente, la SUNARP, ha dado un paso importantísimo, en el sentido de que ahora ciertos actos que tengan acceso a registros son calificados en 24 horas.
Este nuevo aniversario permite reflexionar sobre el rol institucional de los Registros Públicos: la Alta Dirección de la SUNARP, los Organos Desconcentrados a nivel nacional y la Zona Registral N° V - Sede Trujillo, tienen como objetivo fortalecer y brindar una eficiente gestión administrativa y un servicio registral de calidad, simplificado, proactivo, con decisiones predecibles, al alcance de toda la población (un sistema accesible a los usuarios). En suma, garantizar la seguridad jurídica como factor clave para el desarrollo nacional.

Inscripción de mandatos judiciales analizaron en Huamachuco

Buena práctica gubernamental: Jueces, fiscales notarios, abogados, defensores de oficio y registradores analizan jurisprudencia. Una experiencia a imitar.

Por Raúl Rivero Ayllón

En la relación entre la judicatura y los Registros Públicos existen aspectos relevantes, en la medida que existen decisiones y actuaciones judiciales que pueden producir la inscripción de asientos registrales. Estos aspectos son: la potestad de la autoridad de ordenar la inscripción de un documento judicial y la calificación registral de los mismos, por parte de los Registradores.
En algunos casos, la calificación de documentos judiciales es contradictoria. La observación o rechazo de un documento judicial por parte de los Registradores Públicos ha sido considerado como un desacato al Poder Judicial, surgiendo discrepancias entre jueces y registradores. Por su parte, en algunas oportunidades el mandato judicial desconoce los antecedentes o principios registrales.
El experto español Miguel Falbo, citado por Aida Rosa Kemelmajer de Carlucci en su libro "Calificación registral de documentos que tienen origen en decisiones judiciales", señala que "…las facultades y poderes concurrentes de varios profesionales en la realización de determinadas actividades, normalmente producen roces o incomodidades: registradores, notarios, abogados, jueces, funcionarios administrativos, etc. todos defienden su terreno o limite…" Por su parte José María Chico y Ortiz, en un artículo titulado "La función calificadora: sus analogías y diferencias con otras" señala que "…no es posible ver en cada registrador que observa un título de origen judicial a un imputado en una causa por desacato; a su vez, el registrador no es (ni debe ser), un censor de la actuación judicial".
Respecto a esta problemática, a iniciativa de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - Sede Trujillo, en la provincia de Sánchez Carrión, se realizó el taller "Implicancias Jurídicas de los Mandatos Judiciales en el Sistema Registral Peruano". "Hemos creado puentes que unen a los principales operadores del derecho Registral y de la administración de Justicia, con la única finalidad de fortalecer el trabajo de quienes tenemos la responsabilidad de servir a nuestro pueblo, dentro de los marcos de la coherencia procesal y los valores de una sociedad democrática y con justicia", expreso el Dr. Benjamín Yep Maeda, titular de los Registros Públicos en nuestra región.

Participación de administradores de la justicia:
En el taller intervinieron como ponentes los funcionarios públicos de Huamachuco, doctores: Luz María Salirrosas Vargas (Ministerio Público), Emilio David Toledo Jaramillo (Defensoría de Oficio), Pablo Céspedes García (Vocal Sala Superior de Justicia) y Eugenio Muñoz Layza (Asociación de Abogados). Por los Registros Públicos participaron los doctores Gilmer Marrufo Aguilar (Vocal de la Cuarta Sala del Tribunal Registral), David Rubio Bernuy (Gerente Registral ZR Nº V –ST) y Liliana Núñez Aréstegui (Registradora Pública).
También, estuvieron presentes los vocales de la Sala de Justicia, doctores Víctor Castilla Córdova (Presidente) y Nestor Rojas Bueno; el Fiscal Provincial, Dr. Mario Cabrera Lozada; y los jueces del módulo básico: doctores Oswaldo Velarde Abanto, Noe Navarro Chávez, Fabian Gómez Calderón y Manuel Ruiz Briceño Victor Olórteguii Espinoza. También se contó con la presencia del doctor Luis Silva Goicochea, Director del Ministerio de Salud, y de los trabajadores de las instituciones administradoras de justicia en Huamachuco.
La clausura del evento estuvo a cargo del Dr. Víctor Castilla Córdova, Presidente de la Sala Mixta Descentralizada de Sánchez Carrión, quien agradeció y felicitó a los Registros Públicos por esta iniciativa de convocar a los operadores del derecho registral y de la administración de justicia.
Los participantes coincidieron en afirmar que dicha reunión constituyó un esfuerzo para el mejor conocimiento de las normas y jurisprudencia vinculantes entre los Registros Públicos, el Poder Judicial, la Fiscalía de la Nación y la Defensoría de Oficio del Ministerio de Justicia. "La transmisión de conocimientos y experiencias redundará en el perfeccionamiento de los sistemas registrales y judicial. De este evento, que por primera vez se realiza en forma descentralizada y que constituye una buena práctica gubernamental seguir porque se han extraído importantes consensos", afirmaron.

Calificación registral de documentos judiciales:
Existen dos criterios. El primero, sostiene que los documentos judiciales sí deben ser sometidos a la misma calificación al igual que cualquier otro documento que solicita su acceso a los Registros Públicos (notarial o administrativo). Por lo tanto, si el documento judicial no se encuentra conforme a las normas, debe ser observado, pues de lo contrario van a existir asientos registrales con graves defectos. Se resaltó que los Registradores tienen por función evitar el ingreso al registro de títulos deficientes o imperfectos.
El segundo criterio es que sí existen diferencias entre las resoluciones judiciales y los demás títulos que se presentan al registro para su inscripción. No es lo mismo solicitar la inscripción de una compraventa que solicitar la inscripción de un documento judicial (este último tiene imperio, es constitutivo de una orden). Se considera que la calificación registral, en el caso de documentos judiciales es restringida. Todo documento que emana de la autoridad judicial implica un grado de cautela y restricción en la función calificadora que debe cumplir el Registrador Público.

Limites de la calificación:
El artículo 2011 del Código Civil, referido al principio de rogación y legalidad establece: "Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador Público, podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requiera de acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro".
Con dicha norma queda establecida una línea diferenciada entre la calificación de los títulos comunes y la que corresponde a la calificación especial de los documentos judiciales. Al respecto surgen las preguntas: ¿Puede el registrador calificarlos? y ¿Cuáles son los límites de la calificación?
En la "Exposición de Motivos Oficial del Código Civil", respecto al Libro IX - Registros Públicos (Artículos 2008 – 2045), se expresa que "(…) el registrador debe apreciar la competencia del juzgado o tribunal, las formalidades del documento como son la firma del juez o secretario, y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir (…) ".
Se agrega que "El registrador jamás debe calificar el fundamento o la adecuación a la ley del contenido de la resolución, solo debe estar seguro de que tal mandamiento judicial efectivamente se ha producido y no padece de vicios que atenten contra su validez". Se concluye que el Registrador Público examina simplemente si está producida, pero nunca si la resolución judicial está bien o mal producida (…).

Pronunciamiento del Tribunal:
Al respecto, el Dr. Gilmer Marrufo Aguilar, señala que en el V Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP se ha establecido que: "El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial (…) el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral."
De lo anteriormente expuesto, los operadores del Derecho Registral de la Justicia coincidieron en que la calificación registral de los mandatos judiciales es en forma restringida, ya que todo lo que el juez ordene debe inscribirse. Por lo tanto, la calificación ejercida por parte del Registro Público no constituye una acto de desconfianza a la labor realizada por el Juez, ya que su accionar del se encuentra enmarcado dentro de las disposiciones legales que regulan su labor y mientras ésta no exceda de tal conducta no podrá ser considera ilegítima.

Seguridad jurídica:
Finalmente, del debate entre registradores, jueces, fiscales, notarios y abogados se llegó a la conclusión que tanto el Poder Judicial como la SUNARP tienen entre sus fines alcanzar la seguridad jurídica. Ahora bien, atendiendo a la supremacía del Poder Judicial, las resoluciones judiciales que contienen mandatos de inscripción están sujetas a calificación restringida, lo que no significa una transgresión al principio de unidad y exclusividad jurisdiccional, sino el deber de colaboración del Registro, lo que finalmente redunda en beneficio de la seguridad jurídica.
Asimismo, la calificación restringida importa que determinados aspectos del mandato judicial, como el fundamento y congruencia de la decisión judicial no corresponden ser evaluados en sede registral.
Se resaltó que la calificación registral no se agota en el principio de legalidad, sino comprende los demás principios y exigencias requeridas para el acceso al Registro. Como conclusión final, de esta buena práctica gubernamental promovida por la SUNARP – Trujillo se han fijado los límites legales o jurisprudenciales que tengan en cuenta que ni el juez puede avasallar al Registrador, ni éste puede desconocer el mandato judicial.

Propiedad exclusiva y común: ¿aprendiendo a convivir?

Abog. Javier Ocampos Mogollón
Registrador Público
Zona Registral N° V – Sede Trujillo

Una amiga me comentó –muy contenta- que había adquirido un inmueble en un condominio ubicado en una excelente zona de la ciudad de Trujillo, ¡era la casa soñada!. Pocos meses después me contó, pero esta vez con preocupación, que en dicho condominio un vecino suyo estaba construyendo un nuevo bloque de departamentos, el cual tugurizaría más el condominio. "Lo más grave es que aún no logro ponerme de acuerdo con mis vecinos con relación a dicha construcción, los bienes comunes y la Junta de Propietarios", expresó muy angustiada.
Otro caso similar, es la noticia de la disputa generada en un conocido centro comercial de Trujillo, entre los propietarios de las tiendas o locales comerciales y el constructor o promotor del centro comercial quien habría ocupado y vendido áreas comunes de dicho centro.
Estos dos emblemáticos casos me llevaron a preguntarme: ¿Sabemos convivir en un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común (antes Propiedad Horizontal)? En la coyuntura actual, la respuesta a dicha pregunta es de suma importancia. Por tal razón el presente artículo pretende explicar qué implicancias tiene este régimen especial de propiedad.

El derecho de propiedad
Regularmente toda persona conoce que el derecho de propiedad es un derecho absoluto, que te permite realizar una serie de atributos sobre los bienes como actos de disposición (venderlo, donarlo, entre otros), administración (arrendarlo), gravarlo (hipotecarlo, darlo en usufructo, etc.) y otros. Por ejemplo: Si soy propietario de un inmueble podré realizar todos los actos antes indicados sobre el mismo sin mayores limitaciones que las que me imponen el orden público y las buenas costumbres. Es decir, puedo ejercer una propiedad exclusiva.
Ahora, puede ocurrir que no sea el único propietario del predio sino, por ejemplo, lo soy junto con mis hermanos. En este caso se constituye un régimen de copropiedad en el cual soy propietario de una cuota ideal (ficción legal) del bien, lo que comúnmente se conoce como "acciones y derechos". Sin embargo, sobre esas acciones y derechos yo puedo ejercer todos los atributos de la propiedad exclusiva antes descrita. Todo lo que acabo de describir es regulado o normado por el Código Civil.
En un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, la forma en la cual se distribuyen los inmuebles no permite que las reglas de código civil precitadas se apliquen de modo absoluto. Éste es un régimen especial de propiedad inmobiliaria regulado por la Ley N° 27157, conocida como Ley de Regularización de Edificaciones, y su reglamento aprobado mediante DS N° 0008-2000-MTC, el cual se aplica a: edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Como podemos notar, lo distintivo de todas estas unidades inmobiliarias es que constan de los denominados "bienes comunes", los cuales a su vez permiten el uso y disfrute de los bienes de propiedad exclusiva (departamentos, tiendas, casas, locales comerciales, estacionamientos, etc.). Es decir; existe una relación de dependencia entre los bienes comunes y los bienes exclusivos, lo que genera entre ellos un "estado de indivisión forzosa".
Existen bienes comunes necesarios (o por naturaleza) y bienes comunes por destino; sin embargo, siempre debe existir cuando menos un "bien común necesario" para constituir este régimen especial. Por ejemplo: En un edificio de departamentos un bien común necesario es el terreno sobre el cual se asienta toda la edificación; en una quinta, el pasaje común.
Queda claro entonces que a estos bienes comunes no podemos aplicarle las reglas de la copropiedad del código civil; sino reglas especiales que permitan su correcto uso y el de los bienes exclusivos, siendo que el derecho de propiedad que detento sobre ellos se expresa a través de lo que se conoce como "porcentaje de participación sobre los bienes comunes". ¿Cómo así? Por ejemplo, si yo compro un departamento en un edificio, al momento de realizar la compra, no sólo he adquirido dicho departamento (sobre el cual ejerceré mi propiedad exclusiva) sino también un "porcentaje de participación sobre los bienes comunes" y en virtud de esto último yo podré hacer uso de los bienes comunes (terreno, pasadizos, escaleras, azoteas, etc.) los cuales a su vez me permitirán acceder y disfrutar de mi departamento.
Consecuentemente, cuando transfiera mi departamento transferiré también "mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes" aunque no lo señale expresamente en el contrato, precisamente por el "estado de indivisión forzosa" en que se encuentran; lo cual no ocurriría, por ejemplo, si sobre los bienes comunes ejerciera un derecho de copropiedad, pues en dicho caso si podría transferir separadamente mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes.
Lo anteriormente descrito constituye el sustento físico del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, pero éste se materializa a través de un estatuto que se conoce como Reglamento Interno que toda edificación, a la cual resulta aplicable, debe tener. Este reglamento regula la forma en que se ejercerá el derecho de propiedad sobre los bienes exclusivos y comunes, cómo se realizará el mantenimiento de los bienes comunes, el pago de los servicios comunes, la administración de la edificación, la Junta de Propietarios y demás reglas que permitan el adecuado disfrute de dichos bienes.

Junta de propietarios
La Junta de Propietarios es un ente que agrupa a todos los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva (una especie de asociación). Tiene importantes funciones y atribuciones, como la de aprobar el cambio de un bien de propiedad común a bien de propiedad exclusiva (por ejemplo, es el caso de los estacionamientos, azoteas y otros ). Sus decisiones o acuerdos, tomados conforme al reglamento interno, obligan a todos los propietarios. Cuando ya existe pluralidad de propietarios de las unidades de propiedad exclusiva, deberá designarse además al presidente de la junta de propietarios. Todos estos actos deben ser inscritos en el Registro de Predios de la SUNARP.
Por lo explicado, es evidente que el conocimiento y comprensión del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, establecido en el correspondiente Reglamento Interno, es sumamente importante para una correcta convivencia. Trujillo, después de Lima, es la ciudad en la que más proyectos del programa MIVIVIENDA se han desarrollado y, en consecuencia, deben existir, en la gran mayoría de edificaciones, Regímenes de Propiedad Exclusiva y Común.
Sin embargo, los ejemplos señalados al inicio del presente artículo y otros, conocidos en el ejercicio de la función Registral, nos permiten concluir que la gran mayoría de nuevos propietarios desconocen los alcances, beneficios, efectos y obligaciones que dicho régimen produce. En el primer ejemplo descrito, mi amiga desconocía que en el Reglamento Interno inscrito en los Registros Públicos existe una cláusula en virtud de la cual su vecino podía construir un nuevo edificio y que, como propietario de un bien exclusivo (y los nuevos propietarios que luego se integren), puede hacer uso de los bienes comunes establecidos en el reglamento interno.
En el segundo caso, seguramente el promotor desconoce que no puede transferir parte de los bienes comunes, así sea el propietario de una o varias unidades de propiedad exclusiva simplemente porque no ejerce un derecho de copropiedad sobre dichos bienes comunes. Así como éstos existen otros problemas frecuentes que se originan por desconocimiento del Reglamento Interno que los regula.
De igual modo, algo que casi nunca hacen los nuevos propietarios es constituir su Junta de Propietarios y elegir a su Presidente y luego inscribir su designación en el Registro de Predios de la SUNARP. Su oportuna constitución permitirá solucionar varios de los problemas antes descritos e incluso, si fuera el caso, podrá modificar totalmente el Reglamento Interno inicial y adecuarlo a su realidad y necesidades.
Por todo esto, es de suma importancia que los actuales propietarios y futuros compradores de unidades inmobiliarias tomen exacto conocimiento de las implicancias, atribuciones y obligaciones que se derivan del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común que regula el ejercicio de su derecho de propiedad sobre tales predios. Además, debe promoverse la constitución de las Juntas de Propietarios de los edificios en los cuales existe dicho régimen. De este modo se evitará posteriores conflictos y propiciará una mejor convivencia ciudadana.

La aventura de comprar un inmueble

Dr. Eberardo Meneses Reyes
Registrador Público

Muchas personas pierden su propiedad o son estafados al adquirir un bien inmueble. Los ciudadanos deben ser conscientes de este problema, y tener en cuenta ciertas pautas al momento de realizar la compra – venta de algún predio; así como, conocer el sistema de transferencia de propiedad inmueble en el Perú y su correlación con el Registro Público.

Antes de comprar un inmueble se debe tener la precaución de ir al Registro Público y obtener una certificación sobre el predio que se desea comprar, conociendo así quien es el propietario del inmueble. Luego, junto al dueño, se debe acudir a la Notaría donde le otorgaran la escritura pública que contiene el contrato de compraventa.
Es importante resaltar el artículo 949 del Código Civil, el cual señala que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Al respecto, el derecho francés establece que el simple consenso o acuerdo de voluntades entre cosa y precio, hace propietario de un bien determinado al acreedor.

Sin embargo, la compraventa realizada sólo la conocen el comprador, el anterior propietario, el notario y algunas personas más. Para ser reconocido por todos, requiere de la inscripción registral en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, lo que permite tener efectos "erga omnes" (frente a todos), de esta manera se logra oponer el derecho del titular sobre otros que quieran perturbarlo o no tengan derecho inscrito.

La transferencias de la propiedad inmueble en nuestro sistema no es constitutiva de derechos, sino declarativa, es decir, basta que las partes manifiesten la compra – venta delante un notario. Sin embargo, existe una seria contradicción, pues existe la posibilidad de que la persona que adquirió primero el inmueble no lo inscriba en los Registros Públicos. Este grave error deja libre el camino a que el vendedor efectúe la venta del mismo inmueble a otro comprador, produciéndose una doble venta, a esto se conoce como adquisición a non domino, de un no titular. Si existe buena fe en la inscripción registral se preferirá al segundo comprador.

Gastón Fernández Cruz, abogado experto en Derecho Civil, señala que un sistema de transferencia de propiedad debe reducir los costos de transacción, eliminar o reducir los riesgos de adquisiciones a non domino, lo que se logra por adecuados medios de publicidad. Afirma que el consenso agiliza las transferencias, con lo que se logra la circulación de la riqueza. Además, se debe establecer un principio general que proteja al tercer adquirente de buena fe, siendo esto un mecanismo complementario de tutela a la circulación de los bienes, lo que produce la anhelada seguridad jurídica que necesita el adquirente para invertir y producir.

Inscripción constitutiva en los Registros Públicos
Se debe señalar que el sistema adoptado de transferencia de propiedad está íntimamente vinculado al sistema registral. La inscripción en los Registros Públicos es un elemento fundamental para la constitución plena o la configuración del derecho real como tal, sin la cual o no existe o se pone en riesgo la propiedad de determinado inmueble.

El registro de la propiedad permite que la posesión pueda ser conocida, tanto su existencia, contenido y duración, evitando así que se perjudique a aquellos que desconociendo la posesión de determinado predio, son estafados por inescrupulosas personas.

El doctor en Derecho, Jorge Avendaño Valdez, es coautor de un proyecto de reforma del Código Civil, en el cual señala una interesante clasificación de los bienes en función al registro, dividiéndolos en dos categorías: registrados y no registrados. Los primeros, dice, son los que se transfieren con título y registro obligatorio (efecto constitutivo del registro). Mientras que los bienes no registrados, se transmitirían - según el proyecto - mediante la tradición o la entrega. Conforme a este proyecto estaríamos próximos a ingresar a la inscripción constitutiva como en Alemania (en el Perú se realiza inscripción declarativa).

Avendaño explica que los inmuebles que no estuvieran registrados seguirían transfiriéndose fuera del registro, y los bienes ya registrados deberán inmatricularse para constituirse como derechos reales. Sin embargo, tal como señala Gastón Fernández Cruz, un Registro constitutivo puede servir en zonas urbanas con un adecuado plano catastral, pero en nuestros país no ocurre así.

El territorio rural en nuestro país es extenso y sobre todo de difícil acceso. En dichas zonas se ubica una población de escasos recursos, quienes muchas veces deben trasladarse desde zonas muy lejanas sin vías de comunicación al lugar donde existe un Registro Público; para ellos es oneroso y, en realidad, el registro muchas veces no les sirve porque la publicidad de sus transferencias la constituye la posesión y giran en una economía y tradiciones diferentes a las poblaciones urbanas.

Pacto contrario y el acreedor de buena fe
El Código Civil, en sus artículos 949 y 1135, se refiere al "pacto en contrario", el cual pone como excepción a la regla general de transferencia de propiedad inmueble, que las partes incluyan una cláusula en la que se indique que el sólo consenso no transfiere la propiedad. Existe también el pacto de reserva de propiedad, por la que se deja en suspenso la transferencia de la propiedad pero las otras prestaciones si surten plenos efectos, como el exigir el pago del precio, entonces, la transferencia se efectuará cuando se cumpla la condición de terminar de cancelar el monto requerido.

Para realizar la inscripción de la transferencia se debe acreditar el pago de impuestos (predial y alcabala). Esto hace más difícil la inscripción de la propiedad, el Registro debe publicitar la compraventa realizada, y no controlar el pago de tributos, dar seguridad jurídica a los derechos y al tráfico jurídico de los bienes. Sin embargo, cuando hemos hablado de la transferencia con reserva de dominio, la ley de tributación municipal en su artículo 21 referente al impuesto de alcabala, prescribe que se grava la transferencia de propiedad de bienes inmuebles a título oneroso o gratuito, inclusive las ventas con reserva de dominio, es decir en el caso que no se cumpla la condición igualmente tiene que pagar este tributo, parece un contrasentido, pues el hecho imponible ya se cumplió y no se podrá solicitar la devolución del dinero.

Si dos personas compran la misma propiedad, ¿A quién dará la razón el Estado?
En los famosos casos, donde la misma propiedad ha sido vendida o transferida varias veces, la regla general es que se prefiera al acreedor de buena fe (Art. 1135 del Código Civil), es decir aquel cuyo título ha sido inscrito primero. El segundo comprador no puede alegar buena fe pues ya existe inscrita previamente como carga la reserva de propiedad. Es decir, se dará preferencia al comprador que haya inscrito la compraventa en los Registros Públicos.

En este punto cabe resaltar la presencia del tercero registral, a quien el abogado García García lo define como el titular registral adquirente de un derecho inscrito, contemplado fuera de su condición de parte, respecto a otra relación jurídica con la que tiene una conexión transversal o lineal, y que no puede quedar afectado o perjudicado por esa otra relación jurídica no inscrita ni por los vicios o defectos de esa dicha relación, que no consten explícitamente en el Registro. Por ejemplo A vende el inmueble XY a B, luego A vende el mismo inmueble XY a C, pero éste último inscribe en Los Registros Públicos. En este caso C es tercero registral, pues es parte de una relación jurídica inscrita diferente a la relación jurídica que opone su derecho no inscrito.

La conexión lineal hace referencia a la buena fe establecida en el artículo 2014 del Código Civil, el contenido de los asientos regístrales se presume cierto y eficaz y es lógico proteger a quien adquiere bajo su amparo, las inexactitudes que no consten en los asientos regístrales no deben perjudicar a un tercer adquirente.

Personas Jurídicas No Societarias deben renovar órganos de gobierno

Muchas instituciones no renuevan sus juntas directivas
o si lo hacen no lo inscriben en la Sunarp.
Con la inscripción en los Registros de Personas Jurídicas se evitan
problemas institucionales

Por: Javier Ocampos Mogollón
Registrador Público

Las personas jurídicas no societarias no están reguladas por la Ley General Sociedades sino por el código civil o normas especiales (Ley General de Cooperativas, Ley General de Comunidades Campesinas, etc.,) y no tienen fines de lucro; por ejemplo, la asociación, el comité, la fundación, la cooperativa, la comunidad campesina, la organización social de base, las APAFAS, etc.

El Artículo 77 del Código Civil señala: "la existencia de la persona jurídica de derecho privado comienza el día de su inscripción en el registro respectivo, salvo disposición distinta de la ley"; es decir, a partir de su inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) adquieren "personalidad jurídica", que es la capacidad para ser sujeto de derechos y obligaciones.

Los órganos de gobierno mínimos que la ley establece para estas organizaciones son la Asamblea General y el Consejo Directivo. El primero es el órgano máximo y supremo, constituido por todas las personas naturales o jurídicas que conforman dicha persona jurídica no societaria y funciona como órgano legislativo, de duración indefinida pero no permanente. El Consejo Directivo es el órgano ejecutivo del ente no societario, elegido por la asamblea general, el cual sí tiene una duración determinada y debe renovarse periódicamente conforme a las normas establecidas en el estatuto.

Renovación de consejos directivos
Uno de los mayores problemas que adolecen este tipo de organizaciones está relacionado con la renovación de sus órganos de gobierno "ejecutivos". O sólo eligen al primer consejo directivo y nunca a otro más; o los renuevan y no los inscriben en los Registros Públicos; o sólo registran a algunos cuantos. El caso más grave ocurre cuando ni siquiera se ha inscrito (Sunarp) la elección del primer consejo directivo.
Hasta hace unos años, respecto de dicho tema existían opiniones diversas. Para algunos Registradores Públicos, vencido el plazo del consejo directivo sin haberse realizado la renovación correspondiente, tales organizaciones se convertían en "irregulares" y la única forma de "regularizarse" era a través de una asamblea convocada judicialmente. Para otros, resultaba suficiente la celebración de una asamblea general eleccionaria convocada por el último presidente del consejo directivo u órgano competente señalado en el estatuto.

Soluciones
Esta problemática fue resuelta por la SUNARP. Con la Resolución Nº 202-2001-SUNARP/SN, establece dos soluciones: La primera, en su Art. 1°, por la cual se faculta al presidente del último consejo directivo inscrito (junta directiva, consejo de administración, etc.) u otro representante señalado en el estatuto, a convocar a elecciones para renovar a sus órganos de gobierno. Por ejemplo: si el último del consejo directivo de la Asociación "Los Conquistadores" fue inscrito en el año 2001 con mandato vigente hasta el 31 de diciembre del 2002; en el año 2007, el último presidente de dicho consejo directivo puede válidamente convocar a una asamblea general para elegir a un nuevo consejo directivo por el plazo estatutario correspondiente.
La segunda solución, en su Art. 2°, es la llamada "Asamblea de Regularización", aplicable a aquellas personas jurídicas no societarias que cumplieron con elegir regularmente sus órganos de gobierno, pero no los inscribieron. En estos casos, siguiendo el ejemplo anterior, la Asociación "Los Conquistadores", ha elegido normalmente a sus consejos directivos para los períodos 2001-2002, 2003-2004, 2005-2006 y 2007-2008; pero no los ha inscrito; en este caso, el presidente electo para el período 2007-2008, deberá convocar a una asamblea en la cual se acuerde la regularización de todos los consejos directivos elegidos hasta la fecha (incluido el del 2007-2008) ratificando la elección de cada uno ellos, debiendo consignarse en el acta respectiva el período de sus funciones y los nombres de cada uno de sus integrantes.
En ambos casos se debe presentar a los Registros Públicos (Sunarp) la copia certificada de la asamblea respectiva; no siendo necesario, para el caso de la asamblea regularización, presentar las copias de las actas eleccionarias de cada consejo que se regulariza. Es importante precisar que para la aplicación de este supuesto, deben regularizarse por lo menos dos o más períodos eleccionarios.

Elección de comité electoral
Ya sea porque la ley o el estatuto lo establecen, en algunas de estas organizaciones es necesaria la previa elección de un comité electoral. Si ese fuera el supuesto, para el primer caso, el presidente estaría facultado para convocar primero a una asamblea general en la cual se elegirá al comité electoral y posteriormente convocará a elecciones; salvo que la ley o el estatuto establezcan que quien se encuentra facultado a convocar a asamblea eleccionaria es el comité electoral.
Incluso el Tribunal Registral ha establecido como precedente de observancia obligatoria que aún cuando las elecciones se hubiesen realizado en una asamblea universal, si el estatuto de la persona jurídica prevé la elección de un comité electoral, ello debe ser obligatoriamente cumplido (Aún cuando no compartimos dicho criterio, éste debe ser observado obligatoriamente por los registradores en tanto no sea modificado).
Cabe destacar que la elección del comité electoral no constituye un acto inscribible (salvo algunas excepciones, caso de las cooperativas); sin embargo, debe presentarse al registro copia certificada del acta de la asamblea en la cual fue elegido por ser necesaria para la calificación del acto eleccionario del órgano que se requiere regularizar.
Los alcances de la Resolución Nº 202-2001-SUNARP/SN fueron posteriormente ampliados, con algunos matices, a otras personas jurídicas no societarias como las comunidades campesinas, las cooperativas, asociaciones de vivienda, etc. través de la Resolución Nº 609-2002-SUNARP/SN.
Estas dos normas constituyeron una gran solución al problema planteado. Sin embargo, a partir del texto de las mismas, surgieron otros siendo quizás el más álgido determinar si el presidente del último consejo directivo inscrito se encontraba facultado sólo para convocar a elecciones y regularizar los órganos de gobierno o para cualquier otro acto requerido por la persona jurídica no societaria para su normal funcionamiento. Por ejemplo, para aprobar una modificación de estatuto u otorgar un poder.
Durante años se interpretó y así se vino aplicando, que sólo se podía convocar para elegir sólo a nuevos órganos de gobierno, considerando los demás acuerdos como nulos y, por tanto, no inscribibles en los Registros Públicos, fundados básicamente en una interpretación casi literal, por cuanto dicha norma no lo señala expresamente, del Art. 1° de la Resolución Nº 202-2001-SUNARP/SN, y por lo establecido en el Art. 93 del Código Civil que señala: "los asociados que desempeñen cargos directivos son responsables ante la asociación conforme a las reglas de la representación".

Jurisprudencia registral
Afortunadamente, la jurisprudencia registral, básicamente la expedida por la Cuarta Sala del Tribunal Registral de la SUNARP, ubicada en Trujillo; ha establecido una posición contraria, pues a semejanza de lo que ocurre con las personas jurídicas societarias (Cfr. Art. 163, parte in fine de la Ley General de Sociedades), ha considerado que el consejo directivo, u otro que ejerza la administración de la persona jurídica, está legitimado para ejercer todas las facultades y atribuciones que el estatuto y la ley le reconocen, aunque el período para el que fueron elegidos haya vencido, en razón de su carácter de órgano permanente y necesario. (Resolución Nº 117-2005-SUNARP-TR-T del 05/07/2005).

Proyecto de Reglamento
Cabe agregar que en similar sentido se ha propuesto regular en el Art. 44 del Proyecto del Reglamento de Inscripciones del Registro de Persona Jurídicas No Societarias, próximo a aprobarse; mientras tanto, el pronunciamiento del Tribunal Registral antes citado es perfectamente aplicable con arreglo a lo previsto en los Artículos 31 y 33 inciso a.3) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

Asamblea universal
Por último, para el caso de aquellas personas jurídicas que nunca inscribieron siquiera su primer consejo directivo o, en el peor de los casos, las personas que deben convocar a asamblea ya no forman parte de la persona jurídica no societaria, podrían celebrar una Asamblea Universal.
En todos los casos, además debe acreditarse al registro la convocatoria y quórum de cada una de las asambleas generales a efecto de verificar la validez de los acuerdos tomados en éstas; para tal fin, el usuario puede hacer uso de las declaraciones juradas que se refiere la Resolución Nº 331-2001-SUNARP/SN, salvo que la convocatoria se haya realizado mediante publicaciones periodísticas, en cuyo supuesto corresponde adjuntar la hoja original de dicha publicación.
En conclusión, la renovación de los órganos de gobierno de las personas jurídicas no societarias es un procedimiento sencillo, pero sobretodo necesario para el normal desarrollo de éstas instituciones que, como algunas Organizaciones No Gubernamentales, desempeñan un importante rol en la sociedad peruana.

SISTEMA REGISTRAL DEL SIGLO XXI

Por:

Raúl Rivero Ayllón

Con motivo del Congreso Internacional de Derecho Registral "Lineamientos, Sistemas de Garantías y Modelos de Gestión en el Moderno Derecho Registral", organizado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Mayo 2007), se reunieron en Lima los representantes y expertos de Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Ecuador, España, Estados Unidos de América, El Salvador, Honduras, México, Paraguay, Perú y Venezuela.
Desde una perspectiva sistémica, tres fueron los temas centrales sobre los que se debatieron: Lineamientos y características de los modernos sistemas registrales; modelos de gestión y organización de los sistemas registrales; y, sistemas de garantías hipotecarias y mobiliarias. Al concluir el congreso, los jurisconsultos en Derecho Registral Internacional formularon la "Declaración de Lima".
En dicho documento se resalta que en pleno siglo XXI el Estado moderno consagra el principio constitucional de seguridad jurídica, por lo que "el tráfico inmobiliario exige dotar al ordenamiento jurídico de los mecanismos que permitan a los ciudadanos adoptar sus decisiones en un marco de juridicidad plena". Asimismo, se señala que el Registro de la Propiedad es la institución de la que el Estado se vale para proporcionar seguridad y certeza jurídicas a las transacciones inmobiliarias, respondiendo a las exigencias de celeridad y eficiencia que la sociedad le reclama.
Moderno sistema registral
Señalan los expertos en Derecho Registral que un sistema registral moderno, eficaz, ágil y flexible debe contar con cuatro presupuestos básicos. El primero es la utilización del documento público como continente de los actos destinados a inscribirse en el Registro, de manera tal que sólo accedan al mismo documentos notariales, judiciales y administrativos por la fe pública que emana de los mismos. La autenticidad de los documentos públicos coadyuva a la seguridad jurídica de los Registros.
En segundo lugar, la necesidad de que el sistema registral adopte la técnica del folio real, la cual permite el mejor ordenamiento del Registro y la individualización de los contenidos registrables. El Registro debe garantizar que los derechos que publica, existen y pertenecen a su titular. La inscripción exclusivamente de aquellos aspectos que son relevantes para terceros hace innecesario el depósito o archivo de los documentos.
El tercer presupuesto es que la técnica del folio real hace posible la aplicación de los principios registrales y la calificación rigurosa del titulo. Su ejercicio no debe ser un obstáculo para el normal desenvolvimiento del tráfico jurídico.
Finalmente, en la Declaración de Lima, se señala que si bien puede existir el folio real sin base gráfica (así nacieron la mayoría de nuestros sistemas registrales), un sistema eficiente tiene que estar completado por una adecuada base gráfica proporcionada por el Catastro. Sin embargo, se advierte que dadas las particularidades y fines propios tanto del Registro como del Catastro, ambas instituciones o funciones deben conservar su autonomía sin perjuicio de su permanente colaboración.
Instrumento dinamizador:
Para que el Registro se constituya en un instrumento dinamizador del tráfico jurídico, debe otorgar máxima protección a los titulares registrales y a los terceros. Esto implica que dicha protección comporta la necesaria declaración de que los derechos inscritos constituyen la verdad oficial de las titularidades publicadas y que lo no inscrito no afecta a los terceros.
Asimismo, la protección plena se logra a partir del cumplimiento de determinados presupuestos que permiten sentar las bases de un Registro eficiente. Los mismos son, entre otros, el carácter publico del documento que accede al Registro, el respeto a la técnica del folio real, la aplicación de los principios registrales, la capacitación permanente de los registradores, y un sistema en que los fondos provenientes de la actividad registral se destinen a la misma. Dichos presupuestos deben estar recogidos por las leyes.
Sin embargo, se precisa que la protección plena no debe confundirse con una protección ilimitada, pues el sistema Registral no puede amparar la mala fe ni el dolo. Corresponde a cada sistema determinar cuales son las soluciones aplicables. Así concebido el sistema registral, la protección al adquiriente no requiere del seguro de títulos ni de ningún otro mecanismo de seguridad económica.
Otro presupuesto para que el Registros se constituya en un verdadero instrumento dinamizador del tráfico jurídico es que el sistema registral debe gozar de autonomía financiera para servir adecuadamente a sus fines. "El ordenamiento debe garantizar que los fondos provenientes de la actividad registral no se destinen a fines distintos", se recomienda.
Finalmente, en lo referente al tema "Lineamientos y características de los modernos sistemas registrales", en la Declaración de Lima, se concluye que para lograr la plena eficacia del sistema de Registro se requiere que en cada uno de los países se establezcan políticas de Estado en materia Registral, las que deben gozar de continuidad, permitiéndose así el acceso de todos los ciudadanos al servicio registral.