Abog. Javier Ocampos Mogollón
Registrador Público
Zona Registral N° V – Sede Trujillo
Registrador Público
Zona Registral N° V – Sede Trujillo
Una amiga me comentó –muy contenta- que había adquirido un inmueble en un condominio ubicado en una excelente zona de la ciudad de Trujillo, ¡era la casa soñada!. Pocos meses después me contó, pero esta vez con preocupación, que en dicho condominio un vecino suyo estaba construyendo un nuevo bloque de departamentos, el cual tugurizaría más el condominio. "Lo más grave es que aún no logro ponerme de acuerdo con mis vecinos con relación a dicha construcción, los bienes comunes y la Junta de Propietarios", expresó muy angustiada.
Otro caso similar, es la noticia de la disputa generada en un conocido centro comercial de Trujillo, entre los propietarios de las tiendas o locales comerciales y el constructor o promotor del centro comercial quien habría ocupado y vendido áreas comunes de dicho centro.
Estos dos emblemáticos casos me llevaron a preguntarme: ¿Sabemos convivir en un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común (antes Propiedad Horizontal)? En la coyuntura actual, la respuesta a dicha pregunta es de suma importancia. Por tal razón el presente artículo pretende explicar qué implicancias tiene este régimen especial de propiedad.
El derecho de propiedad
Regularmente toda persona conoce que el derecho de propiedad es un derecho absoluto, que te permite realizar una serie de atributos sobre los bienes como actos de disposición (venderlo, donarlo, entre otros), administración (arrendarlo), gravarlo (hipotecarlo, darlo en usufructo, etc.) y otros. Por ejemplo: Si soy propietario de un inmueble podré realizar todos los actos antes indicados sobre el mismo sin mayores limitaciones que las que me imponen el orden público y las buenas costumbres. Es decir, puedo ejercer una propiedad exclusiva.
Ahora, puede ocurrir que no sea el único propietario del predio sino, por ejemplo, lo soy junto con mis hermanos. En este caso se constituye un régimen de copropiedad en el cual soy propietario de una cuota ideal (ficción legal) del bien, lo que comúnmente se conoce como "acciones y derechos". Sin embargo, sobre esas acciones y derechos yo puedo ejercer todos los atributos de la propiedad exclusiva antes descrita. Todo lo que acabo de describir es regulado o normado por el Código Civil.
En un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, la forma en la cual se distribuyen los inmuebles no permite que las reglas de código civil precitadas se apliquen de modo absoluto. Éste es un régimen especial de propiedad inmobiliaria regulado por la Ley N° 27157, conocida como Ley de Regularización de Edificaciones, y su reglamento aprobado mediante DS N° 0008-2000-MTC, el cual se aplica a: edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Como podemos notar, lo distintivo de todas estas unidades inmobiliarias es que constan de los denominados "bienes comunes", los cuales a su vez permiten el uso y disfrute de los bienes de propiedad exclusiva (departamentos, tiendas, casas, locales comerciales, estacionamientos, etc.). Es decir; existe una relación de dependencia entre los bienes comunes y los bienes exclusivos, lo que genera entre ellos un "estado de indivisión forzosa".
Existen bienes comunes necesarios (o por naturaleza) y bienes comunes por destino; sin embargo, siempre debe existir cuando menos un "bien común necesario" para constituir este régimen especial. Por ejemplo: En un edificio de departamentos un bien común necesario es el terreno sobre el cual se asienta toda la edificación; en una quinta, el pasaje común.
Queda claro entonces que a estos bienes comunes no podemos aplicarle las reglas de la copropiedad del código civil; sino reglas especiales que permitan su correcto uso y el de los bienes exclusivos, siendo que el derecho de propiedad que detento sobre ellos se expresa a través de lo que se conoce como "porcentaje de participación sobre los bienes comunes". ¿Cómo así? Por ejemplo, si yo compro un departamento en un edificio, al momento de realizar la compra, no sólo he adquirido dicho departamento (sobre el cual ejerceré mi propiedad exclusiva) sino también un "porcentaje de participación sobre los bienes comunes" y en virtud de esto último yo podré hacer uso de los bienes comunes (terreno, pasadizos, escaleras, azoteas, etc.) los cuales a su vez me permitirán acceder y disfrutar de mi departamento.
Consecuentemente, cuando transfiera mi departamento transferiré también "mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes" aunque no lo señale expresamente en el contrato, precisamente por el "estado de indivisión forzosa" en que se encuentran; lo cual no ocurriría, por ejemplo, si sobre los bienes comunes ejerciera un derecho de copropiedad, pues en dicho caso si podría transferir separadamente mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes.
Lo anteriormente descrito constituye el sustento físico del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, pero éste se materializa a través de un estatuto que se conoce como Reglamento Interno que toda edificación, a la cual resulta aplicable, debe tener. Este reglamento regula la forma en que se ejercerá el derecho de propiedad sobre los bienes exclusivos y comunes, cómo se realizará el mantenimiento de los bienes comunes, el pago de los servicios comunes, la administración de la edificación, la Junta de Propietarios y demás reglas que permitan el adecuado disfrute de dichos bienes.
Regularmente toda persona conoce que el derecho de propiedad es un derecho absoluto, que te permite realizar una serie de atributos sobre los bienes como actos de disposición (venderlo, donarlo, entre otros), administración (arrendarlo), gravarlo (hipotecarlo, darlo en usufructo, etc.) y otros. Por ejemplo: Si soy propietario de un inmueble podré realizar todos los actos antes indicados sobre el mismo sin mayores limitaciones que las que me imponen el orden público y las buenas costumbres. Es decir, puedo ejercer una propiedad exclusiva.
Ahora, puede ocurrir que no sea el único propietario del predio sino, por ejemplo, lo soy junto con mis hermanos. En este caso se constituye un régimen de copropiedad en el cual soy propietario de una cuota ideal (ficción legal) del bien, lo que comúnmente se conoce como "acciones y derechos". Sin embargo, sobre esas acciones y derechos yo puedo ejercer todos los atributos de la propiedad exclusiva antes descrita. Todo lo que acabo de describir es regulado o normado por el Código Civil.
En un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, la forma en la cual se distribuyen los inmuebles no permite que las reglas de código civil precitadas se apliquen de modo absoluto. Éste es un régimen especial de propiedad inmobiliaria regulado por la Ley N° 27157, conocida como Ley de Regularización de Edificaciones, y su reglamento aprobado mediante DS N° 0008-2000-MTC, el cual se aplica a: edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Como podemos notar, lo distintivo de todas estas unidades inmobiliarias es que constan de los denominados "bienes comunes", los cuales a su vez permiten el uso y disfrute de los bienes de propiedad exclusiva (departamentos, tiendas, casas, locales comerciales, estacionamientos, etc.). Es decir; existe una relación de dependencia entre los bienes comunes y los bienes exclusivos, lo que genera entre ellos un "estado de indivisión forzosa".
Existen bienes comunes necesarios (o por naturaleza) y bienes comunes por destino; sin embargo, siempre debe existir cuando menos un "bien común necesario" para constituir este régimen especial. Por ejemplo: En un edificio de departamentos un bien común necesario es el terreno sobre el cual se asienta toda la edificación; en una quinta, el pasaje común.
Queda claro entonces que a estos bienes comunes no podemos aplicarle las reglas de la copropiedad del código civil; sino reglas especiales que permitan su correcto uso y el de los bienes exclusivos, siendo que el derecho de propiedad que detento sobre ellos se expresa a través de lo que se conoce como "porcentaje de participación sobre los bienes comunes". ¿Cómo así? Por ejemplo, si yo compro un departamento en un edificio, al momento de realizar la compra, no sólo he adquirido dicho departamento (sobre el cual ejerceré mi propiedad exclusiva) sino también un "porcentaje de participación sobre los bienes comunes" y en virtud de esto último yo podré hacer uso de los bienes comunes (terreno, pasadizos, escaleras, azoteas, etc.) los cuales a su vez me permitirán acceder y disfrutar de mi departamento.
Consecuentemente, cuando transfiera mi departamento transferiré también "mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes" aunque no lo señale expresamente en el contrato, precisamente por el "estado de indivisión forzosa" en que se encuentran; lo cual no ocurriría, por ejemplo, si sobre los bienes comunes ejerciera un derecho de copropiedad, pues en dicho caso si podría transferir separadamente mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes.
Lo anteriormente descrito constituye el sustento físico del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, pero éste se materializa a través de un estatuto que se conoce como Reglamento Interno que toda edificación, a la cual resulta aplicable, debe tener. Este reglamento regula la forma en que se ejercerá el derecho de propiedad sobre los bienes exclusivos y comunes, cómo se realizará el mantenimiento de los bienes comunes, el pago de los servicios comunes, la administración de la edificación, la Junta de Propietarios y demás reglas que permitan el adecuado disfrute de dichos bienes.
Junta de propietarios
La Junta de Propietarios es un ente que agrupa a todos los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva (una especie de asociación). Tiene importantes funciones y atribuciones, como la de aprobar el cambio de un bien de propiedad común a bien de propiedad exclusiva (por ejemplo, es el caso de los estacionamientos, azoteas y otros ). Sus decisiones o acuerdos, tomados conforme al reglamento interno, obligan a todos los propietarios. Cuando ya existe pluralidad de propietarios de las unidades de propiedad exclusiva, deberá designarse además al presidente de la junta de propietarios. Todos estos actos deben ser inscritos en el Registro de Predios de la SUNARP.
Por lo explicado, es evidente que el conocimiento y comprensión del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, establecido en el correspondiente Reglamento Interno, es sumamente importante para una correcta convivencia. Trujillo, después de Lima, es la ciudad en la que más proyectos del programa MIVIVIENDA se han desarrollado y, en consecuencia, deben existir, en la gran mayoría de edificaciones, Regímenes de Propiedad Exclusiva y Común.
Sin embargo, los ejemplos señalados al inicio del presente artículo y otros, conocidos en el ejercicio de la función Registral, nos permiten concluir que la gran mayoría de nuevos propietarios desconocen los alcances, beneficios, efectos y obligaciones que dicho régimen produce. En el primer ejemplo descrito, mi amiga desconocía que en el Reglamento Interno inscrito en los Registros Públicos existe una cláusula en virtud de la cual su vecino podía construir un nuevo edificio y que, como propietario de un bien exclusivo (y los nuevos propietarios que luego se integren), puede hacer uso de los bienes comunes establecidos en el reglamento interno.
En el segundo caso, seguramente el promotor desconoce que no puede transferir parte de los bienes comunes, así sea el propietario de una o varias unidades de propiedad exclusiva simplemente porque no ejerce un derecho de copropiedad sobre dichos bienes comunes. Así como éstos existen otros problemas frecuentes que se originan por desconocimiento del Reglamento Interno que los regula.
De igual modo, algo que casi nunca hacen los nuevos propietarios es constituir su Junta de Propietarios y elegir a su Presidente y luego inscribir su designación en el Registro de Predios de la SUNARP. Su oportuna constitución permitirá solucionar varios de los problemas antes descritos e incluso, si fuera el caso, podrá modificar totalmente el Reglamento Interno inicial y adecuarlo a su realidad y necesidades.
Por todo esto, es de suma importancia que los actuales propietarios y futuros compradores de unidades inmobiliarias tomen exacto conocimiento de las implicancias, atribuciones y obligaciones que se derivan del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común que regula el ejercicio de su derecho de propiedad sobre tales predios. Además, debe promoverse la constitución de las Juntas de Propietarios de los edificios en los cuales existe dicho régimen. De este modo se evitará posteriores conflictos y propiciará una mejor convivencia ciudadana.
La Junta de Propietarios es un ente que agrupa a todos los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva (una especie de asociación). Tiene importantes funciones y atribuciones, como la de aprobar el cambio de un bien de propiedad común a bien de propiedad exclusiva (por ejemplo, es el caso de los estacionamientos, azoteas y otros ). Sus decisiones o acuerdos, tomados conforme al reglamento interno, obligan a todos los propietarios. Cuando ya existe pluralidad de propietarios de las unidades de propiedad exclusiva, deberá designarse además al presidente de la junta de propietarios. Todos estos actos deben ser inscritos en el Registro de Predios de la SUNARP.
Por lo explicado, es evidente que el conocimiento y comprensión del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, establecido en el correspondiente Reglamento Interno, es sumamente importante para una correcta convivencia. Trujillo, después de Lima, es la ciudad en la que más proyectos del programa MIVIVIENDA se han desarrollado y, en consecuencia, deben existir, en la gran mayoría de edificaciones, Regímenes de Propiedad Exclusiva y Común.
Sin embargo, los ejemplos señalados al inicio del presente artículo y otros, conocidos en el ejercicio de la función Registral, nos permiten concluir que la gran mayoría de nuevos propietarios desconocen los alcances, beneficios, efectos y obligaciones que dicho régimen produce. En el primer ejemplo descrito, mi amiga desconocía que en el Reglamento Interno inscrito en los Registros Públicos existe una cláusula en virtud de la cual su vecino podía construir un nuevo edificio y que, como propietario de un bien exclusivo (y los nuevos propietarios que luego se integren), puede hacer uso de los bienes comunes establecidos en el reglamento interno.
En el segundo caso, seguramente el promotor desconoce que no puede transferir parte de los bienes comunes, así sea el propietario de una o varias unidades de propiedad exclusiva simplemente porque no ejerce un derecho de copropiedad sobre dichos bienes comunes. Así como éstos existen otros problemas frecuentes que se originan por desconocimiento del Reglamento Interno que los regula.
De igual modo, algo que casi nunca hacen los nuevos propietarios es constituir su Junta de Propietarios y elegir a su Presidente y luego inscribir su designación en el Registro de Predios de la SUNARP. Su oportuna constitución permitirá solucionar varios de los problemas antes descritos e incluso, si fuera el caso, podrá modificar totalmente el Reglamento Interno inicial y adecuarlo a su realidad y necesidades.
Por todo esto, es de suma importancia que los actuales propietarios y futuros compradores de unidades inmobiliarias tomen exacto conocimiento de las implicancias, atribuciones y obligaciones que se derivan del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común que regula el ejercicio de su derecho de propiedad sobre tales predios. Además, debe promoverse la constitución de las Juntas de Propietarios de los edificios en los cuales existe dicho régimen. De este modo se evitará posteriores conflictos y propiciará una mejor convivencia ciudadana.
