Artículos Académicos

SUNARP y Creatividad Empresarial 2008

2008-12-11T07:05:00.000-08:00

Por: Raúl Rivero Ayllón

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) obtuvo dos importantes galardones en la decimotercera edición del reconocido concurso ''Premios Creatividad Empresarial 2008'', que organizan la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC), El Comercio, Grupo RPP y ATV. Los productos ganadores de SUNARP fueron, en la categoría Servicio al Cliente “Alerta Registral sobre Predios” y en la categoría Informática, el de “Constitución de Empresas en Línea”.
Como se sabe, gracias al producto “Alerta Registral” creado por la Sunarp, los propietarios de inmuebles inscritos en los registros públicos son informados oportunamente de la existencia de títulos en trámite que puedan afectar sus derechos sobre los bienes anotados. Para efectos de simplificar el uso y dada la naturaleza automatizada de esa herramienta, la suscripción al servicio gratuito es mediante la página web de la SUNARP, vía por la cual el solicitante ingresa sus datos personales y el número de la partida registral para la que requiere el servicio. Otra ventaja es que este servicio se puede utilizar tanto a nivel nacional e internacional, generando el desarrollo de una cultura de innovación y modernización.

Impulso a las MYPES
Por otra parte, el servicio de "Constitución de Empresas en Línea" en un plazo de 72 horas, es una herramienta que resalta la importancia de la formalización de las micro y pequeñas empresas en el menor tiempo posible, ya que les permite ser competitivas, obtener reconocimiento -y por ende prestigio- teniendo la posibilidad de acceder al sistema financiero y ser sujetos de créditos, a efecto de invertir y hacer crecer su negocio. De esta manera acceden a nuevos mercados, tanto a nivel local como internacional, sobre todo con la oportunidad que representa la firma de Tratados de Libre Comercio (TLC) del Perú con diversos países.
Es importante reconocer que este servicio es el resultado del esfuerzo en conjunto entre la Presidencia del Consejo de Ministros, el Colegio de Notarios de Lima, RENIEC, SUNAT y SUNARP. Su resultado es el beneficio adicional de obtener su RUC y la clave SOL en forma automática, proceso que antes requería hasta 20 días, esto se logró desechando todas las barreras burocráticas existentes anteriormente.

Descentralización
Además de la descentralización virtual, SUNARP está implementando Oficinas Receptoras – a nivel nacional – con la finalidad de facilitar el acceso a los servicios registrales de la población de menores recursos. Por esta razón, la Zona Registral Nº V – Sede Trujillo, ha inaugurado oficinas, con la presencia de la máxima autoridad del Sistema Nacional de los Registros Públicos, Dra. María Delia Cambursano Garagorri, en el Porvenir, Florencia de Mora y la Esperanza, firmando con sus respectivos alcaldes un convenio de apoyo interinstitucional para fortalecer las campañas de cultura registral y los procesos de formalización de la propiedad, especialmente predial.

Lo trascendente de la política de descentralización impulsada por el Gobierno Central es que tienen prioridad los distritos periféricos de Trujillo, en los que el crecimiento demográfico en los últimos años hace necesario la formalización registral de sus actividades jurídicas económicas. En La Libertad, se han implementado oficinas registrales en Trujillo, San Pedro de Lloc, Chepén, Huamachuco, Otuzco, Santiago de Chuco, Gran Chimú (Cascas), Virú y Chocope a las que se agregan las inauguradas esta semana. Y, según anuncio del titular de los Registros Públicos en La Libertad, Dr. Benjamín Yep Maeda, están realizando estudios de mercado para determinar las necesidades de implementar nuevas oficinas dentro del Centro Cívico de Trujillo y en las zonas del ande liberteño.

El acercamiento a la población no es sólo la atención personalizada, en donde se otorgan los servicios orientación y asesoría especializada de recepción y traslado para la inscripción de títulos y solicitudes de servicios de publicidad registral (copias literales, búsquedas). También son atendidos mediante el sistema virtual, al que los pobladores acceden al servicio de “Alerta Registral” y los emprendedores tienen el beneficio de la “Constitución de Empresas en Línea”. Es decir, la Sunarp en su plan estratégico institucional está implementando en forma integral servicios que satisfacen las expectativas de la población. Es resultado es elocuente: dos de sus servicios son ganadores del Premio Creatividad Empresarial 2008, concurso público dirigido a la selección y la premiación de los aportes más notables de creatividad en la empresa con un impacto significativo en el beneficio de los consumidores y usuarios, así como en la empresa misma.

VII PREMIO A LA EXCELENCIA ACADEMICA EN DERECHO

2008-11-10T06:13:00.000-08:00

“José León Barandiarán Hart”

Ocho egresados de las Facultades de Derecho y Ciencias Políticas recibieron el Premio a la Excelencia Académica en Derecho “José León Barandiarán” en su séptima versión, que reconoce la dedicación, responsabilidad y la capacidad de la juventud estudiosa universitaria.

Los jóvenes distinguidos son: Sarita Tello Velasco y Karin Ponce Rojas (Universidad Antenor Orrego), Benito Contreras Morales y Rogger Aldana Dominguez (Universidad César Vallejo), Jhosé Mimbela Cuadros y Tatiana Valverde Alvarado (Universidad Nacional de Trujillo); y, finalmente, Nelida Silva Santisteban Ayala y Rufino Rodríguez Roman (Universidad Privada Del Norte). Ellos recibieron placa recordatoria y diploma de honor.

El Premio es otorgado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) desde el año 1992 a quienes hayan obtenido los mejores promedios ponderados en sus respectivas universidades, según la dispone la resolución Nº 232-2008-SUNARP/SN del 13 de agosto del presente año.

El titular de los Registros Públicos en La Libertad, Dr. Benjamín Yep Maeda, indicó que la SUNARP apoya el desarrollo de la juventud estudiosa, motivándola para el servicio público, reconociendo su talento y esfuerzo, promoviendo la igualdad de oportunidades.

Recordó que el Premio a la Excelencia Académica en Derecho nació bajo los fundamentos de la visión de futuro del Sistema del Sistema Nacional de los Registros Públicos: “Ser una organización plenamente eficiente y eficaz, mediante la prestación de una servicio moderno y democrático en su cobertura, que incentive el desarrollo de la actividad económica del país”.

Resaltó que por su naturaleza y la dinámica de la economía social de mercado que impera en nuestro país, los Registros Públicos cumplen un rol importantísimo en el tráfico jurídico de la sociedad, que cada día exige celeridad y seguridad de los operadores del Derecho Registral.

Por su parte, Nélida Silva Santisteban Ayala, primer premio de la Universidad Privada del Norte resaltó el significado del Premio a la Excelencia Académica que otorga la SUNARP y el compromiso de las nuevas generaciones de abogados frente al reto de la seguridad jurídica.

En la ceremonia destacó la presencia del Presidente del Gobierno Regional de La Libertad, Ing. José Murgia Zannier, representantes de las universidades locales y familia de los alumnos premiados. Durante la ceremonia realizada lunes 03 de noviembre, participó el Orfeón de la Universidad Nacional de Trujillo.

VII PREMIO A LA EXCELENCIA ACADEMICA EN DERECHO
“JOSE LEÓN BARANDIARÁN”
(Año Académico 2007)

ZONA REGISTRAL Nº V SEDE TRUJILLO

ALUMNOS PREMIADOS

· UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO
PRIMER LUGAR : JHOSE ANTTONYO MIMBELA CUADROS

SEGUNDO LUGAR : TATIANA AZUCENA VALVERDE ALVARADO

· UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO
PRIMER LUGAR : SARITA ELSA MILAGROS TELLO VELASCO
SEGUNDO LUGAR : KARIN JULISSA PONCE ROJAS

· UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO
PRIMER LUGAR : BENITO ROBERT CONTRERAS MORALES
SEGUNDO LUGAR : ROGGER ALDANA DOMINGUEZ

· UNIVERSIDAD PRIVADA DEL NORTE
PRIMER LUGAR : NELIDA CLAUDINA SILVA SANTISTEBAN AYALA
SEGUNDO LUGAR : RUFINO RODRIGUEZ ROMAN

PROGRAMA DE LA CEREMONIA
Himno Nacional del Perú.
Himno a Trujillo.
Canciones del Orfeón de la Universidad Nacional de Trujillo.
Lectura de la Resolución de la Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 232-2007-SUNARP/SN del 13 de Agosto de 2008.
Palabras del Dr. Benjamín Yep Maeda, Jefe de la Zona Registral Nº V – Sede Trujillo.
Entrega de Premios: Diplomas de Honor y placas distintivas.
Palabras de Nelida Claudina Silva Santisteban Ayala, en representación de los alumnos premiados.

REGISTROS PUBLICOS 113 AÑOS

2008-11-10T05:20:00.000-08:00

Aniversario: El 17 de octubre, en La Libertad se celebran 113 años.
A nivel nacional 14 años de creación de Sunarp.
En el 2008, de enero a setiembre, atendió a 462 mil 702 ciudadanos.
Por: Raúl Rivero Ayllón

La tecnologías de la información y comunicación (TICs) han revolucionado la dinámica de la economía. Por ejemplo, hace 113 años las primeras inscripciones de los asientos en las partidas registrales se hacían a manuscrito en tomos o libros, en donde se consignaba la titularidad jurídica. Ahora, se realiza mediante control automatizado de todas las etapas del procedimiento registral, desde la presentación por el diario (Caja) hasta la inscripción del título en la partida correspondiente.

De esta manera, en la ciudad de “Trujillo del Perú”, cuando la Honorable Junta de Vigilancia de los Registros Públicos del 12 de octubre de 1895 acordaba establecer el Registro Personal, correspondiente al Departamento La Libertad del Distrito de Propiedad de Trujillo, no se imaginó la trascendencia de su decisión: Su impacto –ciento trece años después- en lo que ahora conocemos como “economía social de mercado”, caracterizada por la libre decisión de los agentes económicos para efectuar transacciones con oportuna celeridad y garantías jurídicas respectivas.

Ahora, en el siglo XXI, todo Estado moderno consagra el principio constitucional de seguridad jurídica. El tráfico inmobiliario exige dotar al ordenamiento jurídico de los mecanismos que permitan a los ciudadanos adoptar sus decisiones en un marco de juridicidad plena, respondiendo a sus exigencias de celeridad y eficiencia.

Inseguridad del tráfico económico:

El Registro Público, como instrumento dinamizador del tráfico económico, debe otorgar máxima protección a los titulares registrales y a los terceros. Dicha protección implica declarar que los derechos inscritos constituyen la verdad oficial de las titularidades publicadas. Sin embargo, la protección plena no debe confundirse con una protección ilimitada, pues el sistema Registral no puede amparar la mala fe ni el dolo.

Al respecto, se ha detectado que los estafadores apelan a diferencia argucias para cometer delitos para apropiarse de los predios ajenos. Una modalidad es la “venta sucesiva”, mediante la cual un propietario con titulo inscrito en los Registros Públicos vende su casa a otra persona, mediante escritura pública. Sin embargo, la compradora confiando en la buena fe del vendedor (o por negligencia) no inscribe la compraventa en los Registros Públicos, con lo cual se convertiría en el nuevo titular del predio.

De esta situación se aprovecha el vendedor para realizar otra transacción con otra persona y ésta a su vez lo vuelve a vender. De tal manera, que el primer comprador perdió legalmente el predio. En estos casos, la justicia caerá sobre el vendedor por estafa, por vender un bien ajeno, pero el primer comprador no podrá recuperar la casa. Quedará legítimamente como propietario quien compró e inmediatamente lo inscribió en SUNARP.

En consecuencia, es muy importante inscribir en la Sunarp el derecho de propiedad de los predios. En el Perú el Registro Público no es obligatorio ni constitutivo; sin embargo, se recomienda que se inscriba la compra venta, como única garantía y evitar ventas sucesivas. Como se aprecia las minutas o contratos, por si solos no son suficientes. Al igual, las escrituras públicas y si no son inscritas en la Sunarp no surtirá sus efectos legales para evitar las ventas sucesivas fraudulentas.

Otra modalidad delictiva es “Tercero de buena fe”, que se ampara ilegítimamente en el Código Civil: “El tercero que de buena fe la adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho…”. De acuerdo a la norma indicada la ley protege al tercero que adquiere el bien y lo registra, por más que tras un juicio se demuestre que la propiedad fue vendida irregularmente. La ley supone que el comprador desconocía los hechos. Este principio que inicialmente fue un elemento de seguridad jurídica ahora se ha constituido una “arma de doble filo”, porque en algunos casos se demuestra que el llamado “tercero registral” es en realidad el segundo en la cadena de embaucadores”. Al respecto, la Sunarp está analizando esta problemática para elaborar un proyecto de norma para que el bien se restituya si se comprueba que el “tercero de buena fe”, en realidad era parte de la banda de delincuentes estafadores.

Los delincuentes usan minutas, escrituras, documentos judiciales y administrativos falsos e intentan registrar el fraude en la Sunarp. En la mayoría de las veces esto es frenado a tiempo: el Registrador Público coteja las firmas y sellos de los notarios; no ocurre lo mismo con las legalizaciones de hechas por los cónsules en el extranjero o documentos judiciales. A pesar que los notarios realizan una serie de verificaciones para constatar la identidad de la persona, la suplantación y falsificación de títulos de propiedad (contrato de transferencia, compraventa hipoteca, etc.), sigue siendo un alto riesgo: los documentos parecen ser “auténticos”.

Lucha contra los estafadores

La nueva Ley del Notariado (D.L. Nº 1049, El Peruano, 26.06.08) señala que la presentación de partes notariales al Registro de Predios, de Mandatos y Poderes en las oficinas registrales, “…deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados…”.

A solicitud y bajo responsabilidad única de los otorgantes de un derecho, mandato o poder, los partes notariales podrán ser tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario debe consignar en el parte notarial el nombre completo y número DNI de la persona que se encargará de la presentación de dicho parte. Ningún trabajador de las Oficinas Registrales de Sunarp admitirá, bajo responsabilidad (administrativa, civil o penal), la presentación de testimonio y títulos registrales que no con cumplan con este requisito.

“Alerta Registral” es otra acción de Sunarp que permite a los ciudadanos titulares de derechos inscritos sobre predios, ser advertidos oportunamente de la existencia de expedientes en trámite que puedan afectar sus derechos. De esta manera se pretende combatir la eventual existencia de títulos de origen fraudulento (Resolución Nº 185-2008-SUNARP/SN, El Peruano, 04.07.08).

Al respecto, el titular de los Registros Públicos liberteños, Dr. Benjamín Yep Maeda, explica que es política de la SUNARP garantizar la Seguridad Jurídica y, en esa línea, ha implementado mecanismos para neutralizar y combatir acciones de falsificadores, quienes utilizan diversas modalidades para sorprender a Notarios y Registradores Públicos con el objeto de hacer ingresar al registro documentos falsos o basados en la suplantación de propietarios inscritos.

Alcances de alerta registral

El procedimiento de detección de coincidencias y de notificación electrónica a los titulares registrales que hayan solicitado al servicio se realizará de manera automática, produciéndose las notificaciones en respuesta a la detección realizada por el sistema, gracias al bloqueo automático de las partidas registrales. La notificación contendrá la determinación de la partida registral sujeta al monitoreo, indicación del título, fecha y hora de presentación que la afecta.

Como se dice: “La guerra está declarada”. Alerta Registral sobre Predios (servicio gratuito que otorga la Sunarp) está cumplimiento con su función. Corresponde a los titulares de los derechos sobre los predios, asumir su propia responsabilidad: deben inscribirse, estar atentos a cualquier mensaje de Alerta Registral (vía correo electrónico) y actuar inmediatamente en defensa de sus propios derechos.

Aniversario

Dentro la coyuntura indicada, en La Libertad se celebran 113 años de iniciado las primera inscripción registral; y, a nivel nacional, 14 años desde la creación de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (16 de octubre de 1974).

PONGASE ALERTA:

1. En las Oficinas Registrales de la Sunarp, registre toda compra, transferencia, hipoteca u otro acto realizado en su propiedad.

2. Si el documento que acredita la transacción es una escritura pública, deberá ser presentada a Sunarp preferentemente por el mismo notario y no por los compradores, para evitar intermediarios que podrías ser estafadores.

3. Gratis, inscríbase en el servicio de Alerta Registral de la Sunarp. Este sistema le avisará mediante un correo electrónico cualquier intento de modificación registral de su propiedad (solicitudes de transferencia, compraventa, etc.). Ingrese a http://www.sunarp.gob.pe/ y luego al icono Alerta Registral, consigne sus datos personales y el número de su propiedad (Partida Electrónica: aparece en el documento que la Sunarp le entregó cuando inscribió el bien). El sistema le enviará un correo para confirmar la activación.

4. Revise –en forma diaria- su correo electrónico. En caso de llegarle un mensaje informándole que un tercero, sin su conocimiento, ha presentado un solicitud para alterar su propiedad, acuda a la Sunarp, para bloquear la inscripción fraudulenta. No pierda tiempo valioso porque se concretaría la estafa. Lo urgente es frenar el intento de modificación de la partida electrónica.

5. Denuncie el hecho ante las autoridades pertinentes: Policía Nacional, Ministerio Público, Alta Dirección de Sunarp, Poder Judicial. Si el bloqueo se realiza a tiempo, la estafa no se concretará.

6. Si tiene un predio deshabitado visítelo en forma periódica. En el terreno o lote construya un cerco. Coloque con letras grandes “ESTE TERRENO NO ESTA EN VENTA”. Procure estar al día en el pago de los tributos.

7. En cualquiera de las siguientes Oficinas Registrales consulte sobre el estado jurídico de sus predios: Trujillo, San Pedro de Lloc, Chepén, Otuzco, Sánchez Carrión, Santiago de Chuco, Gran Chimú (Cascas), Chocope y Virú. Próximamente en los distritos de El Porvenir, Florencia de Mora y La Esperanza.

INSCRIPCIÓN DE PREDIOS EN REGISTROS PUBLICOS

2008-10-28T14:57:00.000-07:00

Por: Raúl Rivero Ayllón

Durante los últimos años, el tráfico jurídico e inmobiliario se ha incrementado notoriamente. Para garantizar su dinámica se requiere: celeridad en la tramitación de documentos (títulos) y seguridad jurídica al momento de formalizar un acto o derecho mediante la inscripción en los Registros Públicos (Sunarp).

Ante dicha coyuntura, el Gobierno Central, a través de la Alta Dirección de SUNARP, está modernizando el servicio registral: Ha implementado nuevas tecnologías de la información, diseñado mecanismos para la protección de los derechos ciudadanos y actualizado normas que regulan el procedimiento registral y notarial. Una de las últimas decisiones es la aprobación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

El nuevo reglamento, publicado en el diario El Peruano (30.08.08), mediante Resolución Nº 248-2008.SUNARP/SN, promueve que las inscripciones de los diferentes actos jurídicos o derechos prediales (urbanos y rurales) sean jurídicamente más seguras y transparentes. En términos generales: organiza mejor las partidas registrales, reconoce la decisión vinculante que tiene la Oficina de Catastro y regula la inscripción en mérito a laudo arbitral.

Partidas registrales
Ahora, la partida registral de cada predio tendrá seis rubros, en los que se efectuarán las respectivas inscripciones o anotaciones: A) Antecedente dominial; B) Descripción del predio; C) Títulos de dominio; D) Cargas y gravámenes; E) Cancelaciones; y F) Otros, en el que se extenderán los asientos relativos a los actos inscribibles en el Registro de Predios que, por su naturaleza, no corresponda extenderse en los demás rubros.

Informes catastrales
En el artículo 11º. se establece que los informes de las áreas de Catastro de la Sunarp son vinculantes para el Registrador Público. “Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del Área de Catastro”, se prescribe.

El Área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado y emitirá un informe estrictamente técnico, donde determinará la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes. Se precisa que dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la información gráfica con la que cuente el Area de Catastro, bajo su responsabilidad.

En consecuencia, si el Área de Catastro indica que existe una superposición, el Registrador Público estará obligado a observar el título reproduciendo, en la respectiva esquela dirigida al presentante del título, el informe técnico del área de Catastro. Mientras que si el área de Catastro indica que es procedente la inscripción porque no hay superposición con predio alguno, esa decisión será vinculante y obligatoria para el Registrador, a la que se complementa la calificación de los aspectos legales.

Luego de que se inscriba los actos de modificación física de un predio, el Registrador debe comunicar al Area de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos.

Inscripción de laudo arbitral
En el artículo 9º del Reglamento de Registro de Predios se regula la inscripción en mérito a laudo arbitral. Se reconoce, en virtud al Decreto Legislativo N° 1071 que norma el arbitraje, que los laudos tienen los mismos efectos de una sentencia judicial. El Registrador no podrá evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o Arbitro Único, ni el contenido del laudo, ni la capacidad de los árbitros para ejecutarlos, ni la validez del acuerdo arbitral ni su correspondencia con el contenido del laudo.

En consecuencia, ante un laudo arbitral que ordene una inscripción se procederá tan igual que una sentencia judicial que ordene lo mismo.

Alerta Registral
La aprobación del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, además de regular el procedimiento y la calificación registral, constituye un esfuerzo por prevenir las estafas sobre predios (urbanos o rurales), dentro de una estrategia integral para garantizar la seguridad jurídica por parte de las instituciones gubernamentales. Por ejemplo, en La Libertad los máximos representantes del Poder Judicial y de los Registros Públicos han coordinado acciones para prevenir la posible falsificación o adulteración de documentos emitidos por los magistrados y que se pretenden ingresar a la Sunarp. Estas alianzas institucionales son vitales, ante la coyuntura de la dinámica de la economía de mercado y la exigencia de celeridad que exige la ciudadanía.

Mecanismos de garantía
En el Registro de Predios, este año, la Sunarp implementó las inscripciones de títulos mediante partes electrónicos (Sistema Integrado de Servicio Público Virtual de la Ventanilla Única del Estado). Asimismo, el servicio gratuito "Alerta Registral sobre Predios", mediante el cual se advierte de la existencia de títulos en trámite que afecten los derechos de los titulares de un predio. En forma automática, conocen si en la partida registral donde se encuentra inscrito su derecho de propiedad se ha presentado algún expediente para su inscripción.

El D.L. Nº 1049, publicado en El Peruano, 26.06.08 (Ley del Notariado) señala que la presentación de partes notariales al Registro de Predios (también de Mandatos y Poderes) deberá ser efectuada por el notario que otorgó el instrumento público o por sus dependientes acreditados. Por excepción, serán tramitados por persona distinta, para lo cual el notario debe consignar en el parte notarial el nombre completo y número de DNI de la persona que tramitará dicho parte.

Más vale prevenir
A propósito del nuevo reglamento de inscripciones del Registro de Predios, el servicio Alerta Registral ha generado comentarios favorables por parte de los ciudadanos titulares de predios urbanos o rurales. Se suscriben gratuitamente; luego, están pendientes a sus correos electrónicos (Internet) a cualquier mensaje de advertencia que le envía la Sunarp. “Más vale prevenir que lamentar” y “Que nadie te quite lo que es tuyo”, es el mensaje de la nueva normativa registral.

TRIBUNAL REGISTRAL

2008-10-28T14:53:00.000-07:00

Por: Raúl Rivero Ayllón

En la dinámica actual del tráfico jurídico, más de dos mil personas (promedio) acuden en forma diaria a la Oficina Registral de Trujillo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) buscando la tutela jurídica registral. Quienes, por primera vez solicitan inscribir sus actos o contratos creen que sus títulos (expedientes) presentados automáticamente serán inscritos (“Sí o sí”). Tema que precisamos en este comentario.

Procedimiento registral
La calificación registral es la evaluación de los títulos presentados a la Sunarp con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción. En primera instancia, está a cargo del Registrador; y, en segunda, al Tribunal Registral. Ambos actúan de manera independiente, personal e indelegable, de conformidad con las normas registrales, teniendo como premisa propiciar y facilitar las inscripciones de los títulos ingresados a la Sunarp.

Primera instancia
En primera instancia se refiere a que el título (expediente presentado solicitando la inscripción de un acto jurídico) ingresado por el Diario (Caja), se deriva al Registrador Público respectivo para que en un plazo máximo de siete (07) días, según el Reglamento General de los Registros Públicos, proceda a calificarlo. En el caso de los reingresar de los títulos, el plazo máximo es de cinco días.

Por el principio de rogación y legalidad, el Código Civil (Art, 2011) señala: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos”. Y, como consecuencia de dicha calificación puede obtenerse los siguientes resultados: Inscripción, observación, liquidación y tacha.

Segunda instancia
En el caso de las observaciones, liquidaciones y tachas, si los interesados (titulares o presentantes) consideran que dicho resultado no se ajusta a las normas pueden apelar a otra instancia superior: El Tribunal Registral de la Sunarp.

Según art. 142º del Reglamento General de los Registros Públicos, procede interponer recurso de apelación ante el Tribunal Registral contra: las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los Registradores; las decisiones de los Registradores y abogados certificadores respecto de las solicitudes de expedición de certificados; y, otras decisiones de los Registradores en el ámbito de su función registral.

En consecuencia, para los casos de observaciones, tachas o liquidaciones, el procedimiento registral no concluye con el pronunciamiento del Registrador, sino que el presentante del título (expediente) o el mismo titular del derecho pueden acceder en forma gratuita a segunda instancia registral.

Unificación de criterios:
Cuando en una Sala del Tribunal Registral se conozca en vía de apelación un título con las mismas características de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral, aquella deberá sujetarse al criterio ya establecido.

Sin embargo, cuando la sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará la convocatoria a un Pleno Registral extraordinario para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe prevalecer.

Plazo para emitir resoluciones
La Resolución Nº 250-2008-SUNARP/SN (28 de agosto de 2008), regula: “Toda resolución emitida por una de las Salas del Tribunal Registral se expedirá, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) días contados desde el ingreso del expediente a la Secretaria del Tribunal”. Sólo en forma excepcional, por causa debidamente justificada y por única vez, el Presidente del Tribunal Registral, a solicitud de la respectiva Sala, podrá otorgar la ampliación correspondiente hasta por un máximo de treinta (30) días, señala la norma.

Las notificaciones
Las Resoluciones del Tribunal Registral se comunicarán al apelante en su domicilio, salvo que el administrado solicite la notificación a su dirección electrónica, según lo regulado en la Ley Procedimiento Administrativo General (27444).

En el caso en que la resolución deje sin efecto todas las observaciones y los derechos registrales se encuentren íntegramente pagados, simultáneamente a la notificación se remitirá el título al Registrador Público competente, acompañando copia certificada de la resolución.

Sólo en el caso que no se pueda efectuar la notificación personal al apelante, la resolución será remitida al Registrador para que, en Mesa de Partes de la Oficina Registral respectiva, ponerla a disposición del solicitante. Simultáneamente se publicará en el diario oficial El Peruano, y en la página web de la SUNARP. La resolución se entenderá notificada desde la fecha de publicación en El Peruano.

Esta medida corrige las dificultades que el Tribunal Registral tenía para notificar sus resoluciones. Por ejemplo, en aplicación de la Ley de Procedimiento Administrativo General, actualmente se procede a la publicación de la resolución en el diario oficial El Peruano y en otro diario de circulación nacional, lo cual ocasiona gastos considerables a la institución, además de resultar muchas veces ineficaz, dada la poca frecuencia en que el común de los ciudadanos lee cotidianamente dichos diarios.

Atendiendo a la naturaleza especial del procedimiento registral, la Sunarp está implementando nuevos mecanismos en función a la imperiosa necesidad y exigencia del tráfico jurídico actual. De esta manera, se eliminan las dificultades en la tramitación de los casos puestos a conocimiento de las cinco salas que integran el Tribunal Registral: Lima (3), Trujillo y Arequipa.

¿CÓMO INSCRIBIR LAS TRANSFERENCIAS DE LAS PROPIEDADES?

2008-10-22T13:28:00.000-07:00

Por: Raúl Rivero Ayllón
El hombre estaba preocupado, muy preocupado. De 80 ochenta años de edad y mirada temblorosa, contó su deseo de transferir su casita sólo a su hija. ¿Tiene más hijos? "Si, pero a ellos no deseo dejarles nada. Es mi derecho", afirmó en forma tajante.
"Tengo mi casita de 300 metros cuadrados. Siento que la vida se me escapa de las manos. No quiero que mis dos hijos tengan problemas después. ¿Cómo puedo hacer para dejarles a cada uno su parte, antes que me muera?" dice, con seguridad y mucho amor maternal, una mujer de 65 años.
Así, día a día, cientos de propietarios de predios (urbanos rurales), desfilan por las oficinas de los Registros Públicos, haciendo pregunta tras pregunta, narrando sus casos. La mayoría, por coincidencia, son de la "tercera edad". Ellos consultan cuáles son las diferentes modalidades de transferencia de la propiedad predial.
Cómo transferir
"En el Derecho Registral se han previsto varias posibilidades de realizar la transferencia de los predios (urbanos o rural): la compraventa, donación, anticipo de legítima y sucesión testamentaria", afirma el titular de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) Sede Trujillo, Dr. Benjamín Yep Maeda.
Indicó que como parte de la Campaña de Cultura Registral orientada a educar a los ciudadanos sobre los mecanismos para transferir sus propiedades se ha publicado el libro "Derecho Registral: Teoría y Práctica", escrito por el Dr. David Rubio Bernuy, Gerente Registral, con la colaboración de los Registradores Públicos: Eberardo Meneses Reyes, Javier Ocampos Mogollón, Miguel Pajares Alva, Freddy Ticona Arroyo, Rafael Pérez Silva, Paul Hurtado valencia, Daniel Montoya López, Patricia García Zamora Fernando Baltodano Rodríguez, Alejandro Sal y Rosas Otero.
En el referido libro se definen los actos jurídicos, entre otros, referidos a las transferencias y las principales causas por las cuales los títulos presentados para su inscripción, algunas veces, son observados o tachados.
Transferencia por compraventas
Los Registradores Públicos explican que en las compraventas, los principales motivos de observación es la falta de acreditación de pago del impuesto predial (del propietario del predio a vender) e impuesto a la alcabala (del comprador del predio) del año en que se realizó la compraventa ante la municipalidad.
Asimismo, se presentan casos de una inadecuada acreditación de dichos impuestos, porque presentan formularios de Declaración Jurada de Autovalúo (no acredita el pago); las certificaciones y recibos no corresponden al año en que se realizó la venta. Por ejemplo: la venta se efectuó el 2006 y la constancia indica que no adeuda el año 2007. También las certificaciones y recibos indican persona distinta de la obligada, como el caso del impuesto al alcabala a nombre del vendedor, cuando corresponde al comprador.
También las certificaciones refieren a un inmueble con un nombre determinado que no coincide con la partida registral. Por ejemplo: el certificado indica "Calle Begonias 245" y la partida registral señala "Mz. X Lote- 26". Otro caso es que las certificaciones y recibos refieren pagos parciales. Por ejemplo: al 2º semestre o 3º semestre del año 2007, cuando el impuesto es uno solo y anual (Las fracciones son sólo modalidades de efectuar el pago).
"Otro supuesto de observación es que la acreditación se realiza con certificaciones de municipalidades de centros poblados menores que no cuentan con delegación de facultades. Y, más frecuente es la inadecuación de los datos personales de los vendedores con el antecedente registral, sea por discrepancia de nombre y apellidos del titular registral, del documento nacional de identidad y del estado civil", explican los Registradores Públicos.
Entre otros defectos que conducen a la observación de los títulos presentados son la falta de inscripción previa de una compraventa, o por adjudicación o traslación de dominio por sucesión testamentaria o intestada. Asimismo, por utilización de documentos no idóneos para la inscripción como el formulario registral con firmas de abogados.
Transferencia por donación
En la donación, una persona tiene la libertad de transferir gratuitamente algo que le pertenece a favor de otra persona que lo acepta (donatario)
Algunos expedientes (títulos) son observados porque asignan al predio objeto de la donación un valor monetario convencional y no el real, lo que atenta contra lo normado en el artículo 1625 del Código Civil, que señala: "La donación de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad".
Otro caso de observación es cuando no se acredita en forma adecuada el pago del impuesto predial e impuesto de alcabala (igual a los requisitos de la compraventa) ante la municipalidad. A veces, inscrita la donación en los Registros Públicos, el donante decide revocar dicha inscripción, dejando sin efecto su voluntad anterior. Al respecto, un error de los donantes es no indicar la causal de revocación o se indica una que no corresponde a las causales legales de indignidad (motivos de incapacidad sucesoria por mal comportamiento grave del donatario). Asimismo, no se acompaña la carta notarial de comunicación al donatario.
Son causales legales de indignidad (Art. 667, Código Civil), las siguientes: Los autores y cómplices de homicidio doloso o de su tentativa, cometidos contra la vida del causante (donante), de sus ascendientes, descendientes o cónyuge (Esta causal de indignidad no desaparece por el indulto ni por la prescripción de la pena). Y, los que hubieran sido condenados por delito doloso cometido en agravio del causante (donante) o de alguna de las personas a las que se refiere el inciso anterior.
Asimismo, los que hubieran denunciado calumniosamente al causante (donante) por delito al que la ley sanciona con pena privativa de la libertad; los que hubieran empleado dolo o violencia para impedir al causante (donante) que otorgue testamento o para obligarle a hacerlo, o para que revoque total o parcialmente el otorgado; y, los que destruyen, oculten, falsifiquen o alteren el testamento de la persona de cuya sucesión se trata y quienes, a sabiendas, hagan uso de un testamento falsificado.
Transferencia por anticipo de legítima
Es una donación efectuada por una persona a favor de quienes serían sus herederos forzosos (hijo, cónyuge, padres, descendientes o descendientes). En este caso, la escritura debe indicar el número de partida registral (Tomo, ficha, o partida electrónica) donde se encuentre inscrito el inmueble.
Asimismo, se debe tener cuidado que los datos del inmueble señalado en la escritura pública y en la hoja del predio expedida por la Municipalidad coincidan con lo inscrito en la partida registral. Se recomienda también indicar el valor real del inmueble. Y que la minuta esté autorizada por abogado, indicando su nombre y número de registro en el Colegio de Abogados.
En el caso de que el anticipado sea menor de edad, ambos padres deberán comparecer a fin de prestar consentimiento en el anticipo. Cuando alguna de las partes no sepa o no pueda firmar, debe intervenir un testigo en la escritura pública y podrá imprimir su huella digital.
Cuando alguna de las partes actúe a través de un representante, deberá constar la facultad de otorgar sus bienes en anticipo de legítima o de adquirir bienes de igual forma, según un sea el caso, por escritura pública debidamente inscrita en el Registro de Mandatos y Poderes de la Sunarp.
Transferencia por sucesión testamentaria
Esta forma de traslación de dominio de un predio procede cuando el propietario (causante), mediante testamento, declara su última voluntad, disponiendo de sus bienes para después de su muerte. El testamento es el documento donde consta en forma legal la voluntad del testador (vía escritura pública notarial).
En consecuencia, para que proceda la traslación de dominio se requiere que la sucesión testamentaria esté previamente inscrita en el Registro de Personas Naturales de la Sunarp. Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes registrales de cada uno de los inmuebles que se solicita el traslado de dominio (Número de tomo, folio, ficha o partida electrónica). Finalmente, se acompaña una solicitud simple indicando número del DNI de cada heredero o copia del DNI de los mismos.
Transferencia por sucesión intestada
Esta forma de traslación de dominio (propiedad) procede cuando el propietario (titular) muere sin hacer testamento válido (vía notarial); en este caso la sucesión intestada se establece mediante vía notarial o judicial y primero debe inscribirse en el Registro de Personas Naturales de la Sunarp.
Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes registrales de cada uno de los inmuebles que se solicita el traslado de dominio (Número de tomo, folio, ficha o partida electrónica), Finalmente, se acompaña una solicitud simple indicando número del DNI de cada heredero o copia del DNI de los mismos.
La discrepancia de nombre y apellidos del titular registral, del documento nacional de identidad (DNI) y del estado civil son otros motivos por los cuales se observan los títulos. Asimismo, la falta de inscripción previa de una compraventa, adjudicación o traslación de dominio por sucesión testamentaria o intestada, que complete la cadena de transferencias (tracto sucesivo).
Tutela registral
Las diferentes modalidades de transferir la propiedad de los predios permiten a sus titulares – especialmente de la tercera edad – a convivir armoniosamente con su familia; con mayor felicidad aún accediendo a la tutela de los Registros Públicos (Sunarp).

Perú: país de propietarios

2008-04-23T06:24:00.001-07:00

Saneamiento físico legal de predios rurales

Dr. TELMO FRANCISCO ZAVALETA GONZALES

Especialista en Derecho Registral

telmo_zavaletag@hotmail.com

El Perú, por su naturaleza, es un país netamente agrícola donde existen más posesionarios de predios agrícolas que propietarios con derecho inscrito. Por ello, a través de sus dependencias estatales, el gobierno ha decidido continuar con la formalización de dichos predios, consolidando al Perú en un país de propietarios creando un mercado de tierras y la proyección para la inversión privada nacional e internacional.
Cabe recordar que mediante la Octava Disposición Complementaria del Decreto Ley 25902, Ley Orgánica del Ministerio de Agricultura, del 29 de Noviembre de 1,992 se creó el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT), dicho proyecto tenía a su cargo, a nivel nacional, las acciones tendentes al saneamiento fisico legal de los predios rurales que fueron expropiados y adjudicados con fines de reforma agraria, así como el saneamiento de los predios rurales pertenecientes a particulares y de las tierras eriazas con aptitud agropecuaria de libre disponibilidad del Estado para su transferencia al sector privado. Sin embargo, por Decreto Supremo N° 0005-2007-VIVIENDA de fecha 21 de febrero del 2007, se aprobó la fusión por absorción del Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT) con el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (Cofopri). La integración indicada se realiza bajo la modalidad de fusión por absorción, correspondiéndole al Cofopri la calidad de entidad incorporante.
De conformidad con lo establecido por el Decreto Legislativo 667 y la Resolución SUNARP 540-2003-SUNARP/SN, el saneamiento físico legal de los predios rurales por parte del Estado es realizado actualmente por Cofopri y la Sección Especial de Predios Rurales del Registro de Predios de las diferentes Oficinas Registrales que conforman la Sunarp. Este procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio administrativa se inicia con la visita de los técnicos de campo liderados por ingenieros agrícolas, agrónomos y abogados de Cofopri en el mismo predio rural, en el cual se verifica la explotación económica del predio, además de acreditar la posesión pacifica, pública y continua de los poseedores.
La información levantada por los técnicos y profesionales de Cofopri es procesada, para luego ser consignada en los formularios de inscripción de posesión, adjuntando las pruebas obligatorias y complementarias y los certificados catastrales, estos títulos ingresan a la Oficina Registral teniendo en cuenta la jurisdicción de las diferentes Zonas Registrales que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos. La Superintendencia de los Registros Públicos (Sunarp) notifica a los propietarios, a los colindantes y vecinos de los predios rurales de conformidad con el Decreto Legislativo 667, modificado por Ley 26838, a fin de culminar con el saneamiento físico legal de predios rurales a nivel nacional.
Por nuestra experiencia de haber laborado en la Sección Especial de Predios Rurales de la Oficina Registral de Sunarp y en el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural - PETT (La Libertad), explicamos el procedimiento de las notificaciones de inscripción del derecho de posesión de los Predios Rurales.
Una vez que el Registrador Público de la Sección Especial de Predios Rurales (SUNARP) inscriba el derecho de posesión (de acuerdo al formulario registral de inscripción de posesión y anexos presentados por Cofopri), se notificará la inscripción del derecho de posesión al propietario, colindantes y vecinos del predio rural a titularse.
La notificación de inscripción de posesión se realizará mediante carteles que se colocarán en el local de las Oficinas Registrales, el predio rural materia de la inscripción de posesión, en local de la Municipalidad ya sea Distrital o Provincial (según donde se ubique el predio rural), en el Juzgado de Paz y en el Juzgado Especializado en lo Civil más cercano, así como también en la Dirección Regional o Sub regional Agraria o la Oficina del Ministerio de Agricultura donde se ubique el predio rural, y en la iglesia parroquial si la hubiere.
Asimismo, el Gerente Registral de la Zona Registral, por única vez la publicación en el diario oficial El Peruano de la notificación del predio rural a titularse. En las notificaciones consignarán el nombre del poseedor con derecho inscrito en la Oficina Registral correspondiente, el número de la partida registral, el área, linderos, perímetro, el Código Registral del predio rural y su código catastral si la hubiere, el nombre del Registrador Público, señalando de manera expresa que de no presentarse oposición en el plazo de treinta (30) días hábiles contados desde la fecha de publicación en el diario oficial El Peruano, se procederá a la inscripción del derecho de propiedad en forma automática, sin requerirse declaración judicial previa.
El Decreto Legislativo 667, modificado por Ley 26838 y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución 540-2003-SUNARP/SN), señalan que las notificaciones permanecerán en los carteles durante treinta (30) días hábiles. Asimismo, es importante verificar en las instituciones públicas y en el Diario Oficial el Peruano la inscripción del derecho de posesión por los siguientes puntos:
Verificar si el predio rural, chacra o parcela que conduce esta inscrito el derecho de posesión a su favor.
Verificar si el predio rural, chacra o parcela de su propiedad está siendo inscrita a favor de su familiar, arrendatario, partidario, vecino, colindante.
Verificar si el nombre del posesionario, el estado civil, el área, el caserío, el sector, el nombre del predio, el distrito y la provincia es la correcta.
El titular del predio rural que se viera afectado deberá OPONERSE a la inscripción del derecho de posesión, cuyo escrito, autorizado por abogado, se presentará ante los Registros Públicos de la jurisdicción donde se ubica el predio, previo pago de los derechos registrales, dentro del plazo establecido en las leyes antes mencionadas.
Los agricultores de las provincias de Virú, Trujillo, Chepén, San Pedro, Gran Chimú, Otuzco, Julcán, Santiago de Chuco y Sánchez Carrión deberán estar atento al procedimiento de notificación y publicación de inscripción del derecho de posesión de los predios rurales para no ser sorprendidos por su familiar, arrendatario, partidario, colindante, vecino, o terceras personas que buscan empadronarse ante Organismo de Formalización de la Propiedad Informal-Cofopri, evitando de esta manera los procesos judiciales pertinentes.
Cabe destacar la participación activa y coordinada de los funcionarios de Cofopri y de la Sección Especial de Predios Rurales del Registro de Predios de las diferentes oficinas registrales que conforman la Sunarp por su labor ardua, transparente y decidida en la consolidación de un PERÚ DE PROPIETARIOS.-

MADRES DE BAJOS RECURSOS ECONÓMICOS PUEDEN CONSTITUIR MEDIANAS Y PEQUEÑAS EMPRESAS.

2008-02-19T12:10:00.000-08:00

CAPACITAN A INTEGRANTES DE ORGANIZACIONES SOCIALES DE BASE
Registros Públicos facilita inscripción de OSB: solo pagan S/. 0.70 de nuevos soles.

Por: Raúl Rivero Ayllón

“Tanto tiempo nos han dado de comer y hemos comido pescado; ahora debemos aprender a pescar”. La frase, expresada en forma tan convincente durante el programa de capacitación organizado por la Municipalidad de Virú y los Registros Públicos de La Libertad, caló en la mente de las cientos de mujeres asistentes, que ahora comprenden el nuevo rol de las organizaciones sociales de base (OSB) y las perspectivas de desarrollo socioeconómico.

En este cambio de mentalidad –debemos reconocer- influyen las municipalidades y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) que, a través de diferentes actividades, promueven la cultura de la formalidad institucional y el desarrollo autogestionario de los comedores populares, clubes de madres, comités de vaso de leche, cocinas familiares, centros familiares, centros materno – infantiles, entre otras organizaciones que desarrollen actividades de apoyo alimentario

Como es de conocimiento público, con fecha 12 de febrero de 1991, se promulgó la Ley Nº 25307, declarándose de prioritario interés nacional la labor que realizan las organizaciones sociales de base (OSB) en lo referido al servicio de apoyo alimentario que brindan a las familias de menores recursos a través de programas sociales. Se rigen por Ley Nº 25307, Decreto Supremo Nº 041-2002-PCM, Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 373-2003-SUNARP-SN y Resolución Jefatural Nº 609-2003-PRONAA-J.

“Son organizaciones autogestionarias formadas para enfrentar sus problemas alimentarios en la perspectiva de alcanzar un desarrollo humano integral. No persiguen fines políticos partidarios ni pueden ser objeto de manipulación política por las autoridades del Estado. Son asociaciones, pero regidas por su normatividad especial”, nos explica el Dr. Javier Ocampos Mogollón, Registrador Público del Registro de Personas jurídicas de La Libertad.

Agregó que tienen existencia legal y personería jurídica de derecho privado. Las OSB podrán crear o integrar cualquier otra persona jurídica, para el mejor desarrollo de sus objetivos institucionales. Pueden asociarse entre sí formando organizaciones de segundo o más niveles. Es en este aspecto que la frase motivadora “…ahora debemos aprender a pescar” expresa el nuevo enfoque que deben tener las organizaciones sociales de base.

“Su existencia no sólo es para recibir asistencia alimentaria por parte del gobierno central, regional o local, sino que tienen la posibilidad de constituirse en organizaciones empresariales (micro, pequeñas o medianas empresas) autogestionarias de su propio destino”, enfatizó el funcionario de los Registros Públicos.

Campaña de capacitación
Conjuntamente con las municipalidades, los Registros Públicos de La Libertad está promoviendo una campaña de Cultura de la Formalización de las OSB. “Hemos iniciado esta campaña con la municipalidad de Virú, mediante conferencias sobre el sistema organizativo, elaboración y manejo de estatutos, sistema registral de las OSB, con la asistencia de centenares de dirigentes e integrantes de los Clubes de Madres, Comedores Populares, Programa del Vaso de Leche”, informó Yep Maeda, titular de la Sunarp en La Libertad.

Precisó que para convertirse en organizaciones autogestionarias, las OSB deben formalizar sus actividades y actos jurídicos. “Para ello les entregamos modelos de estatutos, libros de actas, entre otros instrumentos administrativos; así mismo reciben asesoría gratuita”, explicó Yep Maeda.

Camino a la formalización
La constitución legal de una OSB tiene dos etapas que se cumplen en la municipalidad y en los Registros Públicos.

Para la inscripción municipal, primero se debe adquirir y legalizar ante notario o juez de paz el libro de padrón de asociados, libro de actas para asamblea general, libro de actas para acuerdos de consejo directivo. Luego realizar una asamblea general para aprobar el acta de constitución, los estatutos y la elección del consejo directivo.

En el libro padrón debe constar el nombre, actividad, domicilio y fecha de admisión de sus integrantes, así como el cargo dirigencial en el caso de aquellas personas que ejerzan alguno. En los libros de actas (Asambleas Generales y sesiones del Consejo directivo) deben constar los acuerdos adoptados.

Las OSB, para obtener el reconocimiento deben realizar sus trámites ante la municipalidad de su jurisdicción donde deberán presentar solicitud dirigida al Alcalde, acompañando copia autenticada por fedatario municipal de los siguientes documentos: Copia del Acta de Constitución, Copia del Estatuto, Acta de Elecciones del Consejo Directivo, Copia del DNI de los miembros del Consejo Directivo.

Adicionalmente, se presenta relación de socias (no menor de 15), nómina y fotos tamaño carnet de los miembros del Consejo Directivo, y fotos tamaño carne del Consejo Directivo.

En esta etapa el municipio tiene un plazo de diez (10) días hábiles para contestar, de lo contrario se entiende por aceptada la solicitud de inscripción (Silencio Administrativo Positivo).

Inscripción en los Registros Públicos
Luego de formalizada su inscripción en la municipalidad de su jurisdicción, deben acudir a los Registros Públicos de la Sunarp. Para ello deben cumplir los siguientes requisitos y formalidades, establecidos en la Directiva Nº 010-2003-SUNARP/SN.

Para la primera inscripción en el Registro de Personas Jurídicas de las OSB que se encuentren inscritas en el Registro del Gobierno Local, se presentará la siguiente documentación: Copia autenticada por el funcionario competente de la municipalidad, de la Resolución municipal que autoriza su registro.

Asimismo, se adjunta Copia autenticada por fedatario de la Oficina Registral respectiva o certificada por Notario del acta de asamblea general de constitución, de la aprobación del estatuto que incluya el texto completo del mismo, y de la elección del primer consejo directivo. Declaración jurada con firma legalizada notarialmente o certificada ante fedatario de la Oficina Registral respectiva del Presidente del Consejo Directivo o representante autorizado, señalando que los documentos son de igual contenido respecto a los presentados ante el Registro del Gobierno Local para su inscripción administrativa.

OSB sin inscripción municipal
En el caso de las OSB, no inscritas en su respectiva municipalidad, para inscribirse en la Sunarp, presentarán: parte notarial de la escritura pública en la que se inserte copia certificada por Notario del acta de asamblea general de constitución, de la aprobación del estatuto que incluya el texto completo del mismo, y de la elección del primer consejo directivo.

La OSB que primero se inscribió en los Registros Públicos debe obtener su reconocimiento municipal respectivo el mismo que debe inscribirse en los Registros Públicos, para lo cual debe seguir el mismo trámite señalado líneas arriba.

Reserva de denominación
Antes de constituir una OSB, se recomienda verificar si ya existen nombres, denominaciones o razones sociales idénticos o similares al nombre de la OSB que se pretende reservar, inscribir o modificar. Para ello se hace una búsqueda en los Registros Públicos, tomando en cuenta, el distrito o provincia donde se efectuará la inscripción municipal.

Renovación de integrantes y modificación de estatutos
La renovación de los integrantes de los órganos de gobierno y modificaciones de los estatutos de las OSB deben inscribirse tanto en la Municipalidad como en los Registros Públicos.

Para tal efecto, se adjunta copia de la resolución municipal que autoriza el registro del acto respectivo. Copia del acta de asamblea general respectiva y la documentación complementaria que acredite la validez de la convocatoria y quórum respectivo.

Asimismo, se adjuntará una declaración jurada del Presidente del Consejo Directivo o representante autorizado, señalando que dichos documentos son de igual contenido que los presentados ante el Registro de la municipalidad para su inscripción administrativa.

En conclusión, las OSB tienen, a partir de una nueva normativa, la gran oportunidad de despojarse de ese estigma asistencialista, como estrategia para salir de la pobreza. Ahora, en nuevo marco legal, como se ha demostrado, simplifica la formalización de las OSB. Y, lo más importante, dentro del marco de la legalidad, tienen un nuevo horizonte de organizarse y constituirse en entes productivos como cualquier organización asociativa. Y, ser autogeneradores de su procesos de desarrollo. Entonces, ahora miles de madres de las zonas más necesitadas, deberán “aprender a pescar”.

Registros Públicos contra la falsificación y suplantaciones

2007-11-09T14:12:00.000-08:00

Registradores Públicos de La Libertad, juntos contra la falsificación y suplantación.

Por:

Raúl Rivero Ayllón

Como los virus, los falsificadores de documentos y suplantadores de personas se infiltran en la sociedad, específicamente en el tráfico jurídico, atentando contra la buena fe -aquella buena fe de nuestros abuelos- que en la época actual perdida está. Ante esta problemática, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), desde principios de año, inició una campaña contra este flagelo social que perjudica a la seguridad jurídica que la ciudadanía reclama en los actos y contratos que formulan.
Al respecto, los Registros Públicos de La Libertad, en concordancia con las normas vigentes, está en alerta. Así, cuando en el procedimiento de calificación de un expediente, el Registrador Público o el Tribunal Registral de la Sunarp advierten la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción, se procede a tacharlo e informar a la autoridad administrativa superior a fin de que se adopten las acciones legales pertinentes.
Nuestro Código Penal, en su artículo 427, establece que quienes falsifiquen documentos serán sancionados con penas privativas de la libertad no menor de dos ni mayor de diez años. Para hacer cumplir la Ley, los diversos operadores de la seguridad jurídica nacional deben adoptar medidas preventivas en forma urgente. Aquí resulta importante el trabajo que realiza la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), al liderar acciones de coordinación con el Ministerio Público, la Policía Nacional y el Colegio de Notarios de La Libertad a fin de detectar los delitos indicados.
En virtud al convenio interinstitucional, firmado por la Superintendente Nacional de los Registros Públicos, María Delia Cambursano Garagorri, y la Fiscal de la Nación, Adelaida Bolívar Arteaga, se atienden los requerimientos de información que realicen los Fiscales de todos los niveles y del ámbito nacional, respecto a los diferentes Registros administrados por la SUNARP.
Para facilitar el trabajo preventivo y hacer efectivo esta lucha contra las suplantaciones, falsificaciones y actos de corrupción, los fiscales del Ministerio Público acceden a la Base de Datos de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), y cruzan información sobre las propiedades, bienes inmuebles y vehículos de las personas que sean investigadas por los presuntos delitos de enriquecimiento ilícito, lavado de activos, narcotráfico y contra el patrimonio, entre otros.
Por su parte, el Ministerio Público está comprometido a otorgar facilidades a la SUNARP para la realización de operativos, en coordinación con la Policía Nacional del Perú, a fin de combatir los delitos que atenten contra la seguridad jurídica que otorgan los Registros Públicos.
Al detectarse cualquier acto o documento sospechoso, los Registradores Públicos verifican la identidad de las personas, consultando en la página web de la Reniec y con los notarios de todo el departamento de La Libertad, para confirmar la autenticidad de las personas y de las escrituras públicas. Como se puede apreciar, la actitud proactiva, decidida y defensora de la legalidad por parte de los Registradores Públicos es fundamental en la lucha contra cualquier acto delictivo.
Como las escrituras públicas se procesan en las Notarías, el personal que labora en dichas instituciones de la fe pública, deben tomar sus previsiones e identificar intentos de suplantaciones y falsificación de documentos. Si detectan a personas que, en todo o en parte, adulteran un documento verdadero, inmediatamente deben denunciar ante las autoridades pertinentes para evitar perjuicios a los titulares de las propiedades.
Al respecto, el Colegio de Notarios de Lima también ha iniciado un campaña de lucha contra la falsificación, orientando a los ciudadanos con la siguiente reflexión: "No te engañes, falsificar documentos te convierte en un delincuente; utilizarlos, también – Denuncias: 431-8179" . En esta lucha, todos los ciudadanos y organizaciones estatales y privadas debemos unirnos para combatir los delitos que atenta contra las propiedades, los recursos económicos y materiales de los ciudadanos honrados.
Que nunca más tengamos que contar historias como: "María perdió a su hija. Su hija primogénita, su vida, desapareció sin dejar rastro, dicen que está fuera del país"; "Pedro perdió su carro. Su herramienta de trabajo, su compañero de mil historias, el sustento de su familia" ; y "Doña Adela perdió su casa. La casa de toda su vida, la de su esposo fallecido, la que iba a dejar a sus hijos". Estos casos ocurren por la falsificación de documentos.
Que nunca más la historia se vuelva a repetir y, aquellos virus que tanto daño hacen a la sociedad honesta, cumplan su condena en la cárcel como lo dispone nuestro Código Penal.

Registros Públicos en la era de la informática e interconexión nacional

2007-10-11T14:30:00.000-07:00

Después de más de un siglo:
Se cumplen 112 años de creación en la región La Libertad y 13 años de creación de Sunarp

Por: Raúl Rivero Ayllón

En la ciudad de "Truxillo del Perú", allá por el año 1895, cuando la Honorable Junta de Vigilancia de los Registros Públicos del 12 de octubre adoptaba el acuerdo de establecer el Registro Personal, correspondiente al Departamento La Libertad del Distrito de Propiedad de Trujillo, no se imaginó la trascendencia de su decisión en lo que ahora –ciento doce años después- conocemos como "Economía Social de Mercado", que se caracteriza por la libre decisión de los agentes económicos para efectuar transacciones con oportuna celeridad y garantías jurídicas respectivas. Tal vez, sólo se pensó en formalizar normas que acrediten la titularidad de un bien (Derecho positivo), sin tener la certeza que habían creado, además, un sistema social que contribuiría al crecimiento económico y el desarrollo humano.
En La Libertad, con la apertura del primer libro Diario y el Primer Registro Personal, de fecha 16 de octubre de 1895, se concreta el acuerdo de la Honorable Junta de Vigilancia de los Registros Públicos. De esa fecha, transcurrieron noventinueve años, para que se promulgue la Ley 26366 (14 de octubre de 1994), mediante la cual se crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP) y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), creándose trece Zonas Registrales como órganos desconcentrados, con patrimonio propio y autonomía registral, administrativa y económica.
De esta manera se integraron todos los Registros Públicos de seguridad jurídica que existen en el país: Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Bienes Muebles, Registro de Personas Naturales y Registro de Personas Jurídicas, con la finalidad inscribir títulos y otorgar publicidad registral de los hechos, actos, contratos, resoluciones judiciales y administrativas que la ley determina.

Los viejos tomos y fichas
Las primeras inscripciones de los asientos en las partidas registrales se hacían a manuscrito, en "Tomos" o "Libros", en donde la caligrafía era un requisito básico para la calidad de la escritura que consignaba la titularidad jurídica. A nivel nacional, esta técnica de inscripción fue empleada hasta julio de 1995, aproximadamente.
Con la aparición de las máquinas de escribir (manual o mecánicas) se utilizó la técnica de inscripción en Fichas Movibles (cartones). Según las experiencias de los Registradores Públicos de aquella época, estas técnicas presentaban deficiencias y dificultades, poniendo en posibilidad de riesgo a la seguridad jurídica registral.

Discos ópticos

Con la modernidad tecnológica, la computadora relega a las antiguas máquinas manuales o mecánicas (eléctricas). Entonces, la Sunarp implementó su sistema informático. Surgió así una tercera técnica: generación de los asientos electrónicos grabados en discos ópticos. El experto en Derecho Registral, Raúl Rivera Bustamante precisa que "… constituyen información automatizada de los actos o derechos inscritos en el Registro (…) si bien antes las partidas registrales se encontraban en fichas o tomos, ahora el documento registral es el que obra en los discos ópticos lo que garantizan la inalterabilidad y seguridad; permite el acceso simultáneo por todos los usuarios que lo requieran a la vez, que asegura la posibilidad de conservar la información por el tiempo que fuere necesario".
Esta innovación tecnológica llevó a la firma del Registrador Público, mediante la generación de asientos electrónicos apoyados por un dispositivo de captura de huella digital, lo que garantiza el carácter personal de la función que desempeñan los Registradores Públicos y la imposibilidad que exista falsificación alguna.

Asientos electrónicos: ventajas
Ahora, después de un siglo, a través del Sistema de Información Registral (SIR) se realiza control automatizado de todas las etapas del procedimiento registral, desde la presentación por el diario hasta la inscripción del título en la partida correspondiente. En el caso de la presentación del título, el programa informático, genera automáticamente la numeración de títulos, constancia de la fecha, y hora de presentación. Esto permite la recepción simultánea de títulos a través de diferentes ventanillas respetando la prioridad de los mismos. De igual manera, en forma inmediata, se digita la información del asiento de presentación, y el bloqueo de las partidas registrales, como una herramienta de información sobre la existencia de títulos pendientes.
En la etapa de calificación, el Registrador Público tiene como ventajas: a) Liquidación automatizada de los títulos; b) Redacción automatizada de las observaciones o tachas sustantivas, guardando, luego de la firma, el texto de la esquela respectiva, lo que permite en los casos de reingresos, el uso de del texto original empleado; c) Generación automatizada de tachas procesales, es decir, aquellas que se formulan ante el vencimiento del asiento de presentación por la no subsanación de la observación o el no pago de derechos registrales; d) Uso de plantillas, en la generación de los asientos de inscripción, con el dato incorporado desde la presentación del número de título, fecha, hora y derechos pagados; e) Generación inmediata de los índices de cada registro, como consecuencia de la sola firma del asiento de inscripción; f) Generación inmediata de la modificación de la vigencia del asiento de presentación de los títulos, a través de un programa de prórroga de los mismos.
Las ventajas señaladas tienen un impacto favorable en los ciudadanos que acceden los Registros Públicos: pueden solicitar todas las reproducciones que requiera, vía impresión simple o impresión literal, sin que el documento original (fìsico), se altere o deteriore. Además, de la celeridad en la atención.

Ciento doce años después
Reunidos en Lima, representantes y expertos de los sistemas registrales de Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Ecuador, España, Estados Unidos, El Salvador, Honduras, México, Paraguay, Perú y Venezuela, formularon la siguiente declaración: "El Estado moderno consagra el principio constitucional de seguridad jurídica. El tráfico inmobiliario exige dotar al ordenamiento jurídico de los mecanismos que permitan a los ciudadanos adoptar sus decisiones en un marco de juridicidad plena". Como se aprecia, el Registro de la Propiedad –al igual que los demás registros- es la institución de la que el Estado se vale para proporcionar seguridad y certeza jurídicas a las transacciones inmobiliarias.
"Un Registro de la Propiedad del siglo XXI debe responder a las exigencias de celeridad y eficiencia que la sociedad reclama", coincidieron en expresar los máximos representantes de los Registros Públicos del mundo.
En consecuencia, un sistema registral moderno, eficaz, ágil y flexible debe contar con los siguientes supuestos básicos: La utilización del documento público como continente de los actos destinados a inscribirse en el Registro, de manera tal que sólo accedan al mismo documento notarial, judicial y administrativo por la fe pública que emana de los mismos. La autenticidad de los documentos públicos coadyuva a la seguridad jurídica de los Registros. Asimismo, la necesidad de que el sistema registral adopte la técnica del folio real, la cual permite el mejor ordenamiento del Registro y la individualización de los contenidos registrales. El Registro debe garantizar que los derechos que publica, existen y pertenecen a su titular. La inscripción exclusivamente de aquellos aspectos que son relevantes para terceros hace innecesario el depósito o archivo de los documentos.

Catastro registral:
La técnica del folio real hace posible la aplicación de los principios registrales y la calificación rigurosa del titulo. Su ejercicio no debe ser un obstáculo para el normal desenvolvimiento del tráfico jurídico. Si bien puede existir el folio real sin base gráfica (así nacieron la mayoría de sistemas registrales), un sistema eficiente tiene que tenerlo en su área de Catastro.

Tráfico jurídico:
El Registro Público, como instrumento dinamizador del tráfico jurídico, debe otorgar máxima protección a los titulares registrales y a los terceros, lo cual implica que dicha protección comporta la necesaria declaración de que los derechos inscritos constituyen la verdad oficial de las titularidades publicadas y que lo no inscrito no afecta a los terceros. Sin embargo, la protección plena no debe confundirse con una protección ilimitada, pues el sistema Registral no puede amparar la mala fe ni el dolo.

Calidad humana con valores
La persona individual que lleva a cabo la labor de calificación (decisión jurídica de dar acceso o no al Registro a un determinado derecho), es el Registrador Público, por lo que constituye el recurso humano fundamental y principal soporte del sistema registral. Por ello -afirman los expertos en Derecho Registral- debe estar investido de determinadas características que garanticen la adecuada prestación del servicio de calificación e inscripción. Por ejemplo, el Registrador Público debe ser un profesional del Derecho (su labor es eminentemente jurídica) y su actividad debe constituir una carrera profesional.
Es exigencia de la sociedad que el Registrador Público lleve a cabo su función con independencia e imparcialidad, teniendo como único parámetro el ordenamiento vigente. El ordenamiento jurídico debe garantizar la imparcialidad del Registrador impidiendo las situaciones de conflicto de intereses.

Optimización al servicio de los usuarios:
El manejo del Registro con criterios de gestión eficiente, implica la optimización de los recursos, buscando la satisfacción máxima en el usuario del sistema, brindándole un servicio registral eficaz, para lo que debe implementarse, entre otros, mecanismos que tiendan a la reducción de plazos, a la mejora y modernización de la infraestructura y demás herramientas necesarias para el desempeño óptimo de la función registral. Estas exigencias se han cumplido en la Zona Registral Nº V – Sede Trujillo por lo que calificaron como una Buena Práctica Gubernamental 2007, en la categoría "Atención al Ciudadano".

Descentralización para el desarrollo:
Al cumplirse los 112º años de creación de los Registros Públicos en La Libertad y el 13º aniversario de creación de la SUNARP, la Superintendente Nacional de los Registros Públicos, Dra. María Delia Cambursano Garagorri, está impulsando la descentralización de los servicios registrales en áreas geográficas en donde la presencia del Estado es requerida con urgencia. Al respecto, el Dr. Benjamín Yep Maeda, titular de los Registros Públicos de La Libertad señaló que tienen oficinas en las provincias de Trujillo, Pacasmayo, Chepén, Otuzco, Sánchez Carrión, Santiago de Chuco, Gran Chimú. Asimismo, próximamente implementaran oficinas receptoras en los valles de Virú – Chao y Chicama.
Yep Maeda señaló que tienen previsto campañas masivas de inscripción, la cristalización del Sistema Nacional integrado de Información Catastral y la inscripción registral con competencia nacional. Recientemente, la SUNARP, ha dado un paso importantísimo, en el sentido de que ahora ciertos actos que tengan acceso a registros son calificados en 24 horas.
Este nuevo aniversario permite reflexionar sobre el rol institucional de los Registros Públicos: la Alta Dirección de la SUNARP, los Organos Desconcentrados a nivel nacional y la Zona Registral N° V - Sede Trujillo, tienen como objetivo fortalecer y brindar una eficiente gestión administrativa y un servicio registral de calidad, simplificado, proactivo, con decisiones predecibles, al alcance de toda la población (un sistema accesible a los usuarios). En suma, garantizar la seguridad jurídica como factor clave para el desarrollo nacional.

Inscripción de mandatos judiciales analizaron en Huamachuco

2007-10-10T10:08:00.000-07:00

Buena práctica gubernamental: Jueces, fiscales notarios, abogados, defensores de oficio y registradores analizan jurisprudencia. Una experiencia a imitar.

Por Raúl Rivero Ayllón

En la relación entre la judicatura y los Registros Públicos existen aspectos relevantes, en la medida que existen decisiones y actuaciones judiciales que pueden producir la inscripción de asientos registrales. Estos aspectos son: la potestad de la autoridad de ordenar la inscripción de un documento judicial y la calificación registral de los mismos, por parte de los Registradores.
En algunos casos, la calificación de documentos judiciales es contradictoria. La observación o rechazo de un documento judicial por parte de los Registradores Públicos ha sido considerado como un desacato al Poder Judicial, surgiendo discrepancias entre jueces y registradores. Por su parte, en algunas oportunidades el mandato judicial desconoce los antecedentes o principios registrales.
El experto español Miguel Falbo, citado por Aida Rosa Kemelmajer de Carlucci en su libro "Calificación registral de documentos que tienen origen en decisiones judiciales", señala que "…las facultades y poderes concurrentes de varios profesionales en la realización de determinadas actividades, normalmente producen roces o incomodidades: registradores, notarios, abogados, jueces, funcionarios administrativos, etc. todos defienden su terreno o limite…" Por su parte José María Chico y Ortiz, en un artículo titulado "La función calificadora: sus analogías y diferencias con otras" señala que "…no es posible ver en cada registrador que observa un título de origen judicial a un imputado en una causa por desacato; a su vez, el registrador no es (ni debe ser), un censor de la actuación judicial".
Respecto a esta problemática, a iniciativa de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - Sede Trujillo, en la provincia de Sánchez Carrión, se realizó el taller "Implicancias Jurídicas de los Mandatos Judiciales en el Sistema Registral Peruano". "Hemos creado puentes que unen a los principales operadores del derecho Registral y de la administración de Justicia, con la única finalidad de fortalecer el trabajo de quienes tenemos la responsabilidad de servir a nuestro pueblo, dentro de los marcos de la coherencia procesal y los valores de una sociedad democrática y con justicia", expreso el Dr. Benjamín Yep Maeda, titular de los Registros Públicos en nuestra región.

Participación de administradores de la justicia:
En el taller intervinieron como ponentes los funcionarios públicos de Huamachuco, doctores: Luz María Salirrosas Vargas (Ministerio Público), Emilio David Toledo Jaramillo (Defensoría de Oficio), Pablo Céspedes García (Vocal Sala Superior de Justicia) y Eugenio Muñoz Layza (Asociación de Abogados). Por los Registros Públicos participaron los doctores Gilmer Marrufo Aguilar (Vocal de la Cuarta Sala del Tribunal Registral), David Rubio Bernuy (Gerente Registral ZR Nº V –ST) y Liliana Núñez Aréstegui (Registradora Pública).
También, estuvieron presentes los vocales de la Sala de Justicia, doctores Víctor Castilla Córdova (Presidente) y Nestor Rojas Bueno; el Fiscal Provincial, Dr. Mario Cabrera Lozada; y los jueces del módulo básico: doctores Oswaldo Velarde Abanto, Noe Navarro Chávez, Fabian Gómez Calderón y Manuel Ruiz Briceño Victor Olórteguii Espinoza. También se contó con la presencia del doctor Luis Silva Goicochea, Director del Ministerio de Salud, y de los trabajadores de las instituciones administradoras de justicia en Huamachuco.
La clausura del evento estuvo a cargo del Dr. Víctor Castilla Córdova, Presidente de la Sala Mixta Descentralizada de Sánchez Carrión, quien agradeció y felicitó a los Registros Públicos por esta iniciativa de convocar a los operadores del derecho registral y de la administración de justicia.
Los participantes coincidieron en afirmar que dicha reunión constituyó un esfuerzo para el mejor conocimiento de las normas y jurisprudencia vinculantes entre los Registros Públicos, el Poder Judicial, la Fiscalía de la Nación y la Defensoría de Oficio del Ministerio de Justicia. "La transmisión de conocimientos y experiencias redundará en el perfeccionamiento de los sistemas registrales y judicial. De este evento, que por primera vez se realiza en forma descentralizada y que constituye una buena práctica gubernamental seguir porque se han extraído importantes consensos", afirmaron.

Calificación registral de documentos judiciales:
Existen dos criterios. El primero, sostiene que los documentos judiciales sí deben ser sometidos a la misma calificación al igual que cualquier otro documento que solicita su acceso a los Registros Públicos (notarial o administrativo). Por lo tanto, si el documento judicial no se encuentra conforme a las normas, debe ser observado, pues de lo contrario van a existir asientos registrales con graves defectos. Se resaltó que los Registradores tienen por función evitar el ingreso al registro de títulos deficientes o imperfectos.
El segundo criterio es que sí existen diferencias entre las resoluciones judiciales y los demás títulos que se presentan al registro para su inscripción. No es lo mismo solicitar la inscripción de una compraventa que solicitar la inscripción de un documento judicial (este último tiene imperio, es constitutivo de una orden). Se considera que la calificación registral, en el caso de documentos judiciales es restringida. Todo documento que emana de la autoridad judicial implica un grado de cautela y restricción en la función calificadora que debe cumplir el Registrador Público.

Limites de la calificación:
El artículo 2011 del Código Civil, referido al principio de rogación y legalidad establece: "Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador Público, podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requiera de acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro".
Con dicha norma queda establecida una línea diferenciada entre la calificación de los títulos comunes y la que corresponde a la calificación especial de los documentos judiciales. Al respecto surgen las preguntas: ¿Puede el registrador calificarlos? y ¿Cuáles son los límites de la calificación?
En la "Exposición de Motivos Oficial del Código Civil", respecto al Libro IX - Registros Públicos (Artículos 2008 – 2045), se expresa que "(…) el registrador debe apreciar la competencia del juzgado o tribunal, las formalidades del documento como son la firma del juez o secretario, y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir (…) ".
Se agrega que "El registrador jamás debe calificar el fundamento o la adecuación a la ley del contenido de la resolución, solo debe estar seguro de que tal mandamiento judicial efectivamente se ha producido y no padece de vicios que atenten contra su validez". Se concluye que el Registrador Público examina simplemente si está producida, pero nunca si la resolución judicial está bien o mal producida (…).

Pronunciamiento del Tribunal:
Al respecto, el Dr. Gilmer Marrufo Aguilar, señala que en el V Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP se ha establecido que: "El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial (…) el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral."
De lo anteriormente expuesto, los operadores del Derecho Registral de la Justicia coincidieron en que la calificación registral de los mandatos judiciales es en forma restringida, ya que todo lo que el juez ordene debe inscribirse. Por lo tanto, la calificación ejercida por parte del Registro Público no constituye una acto de desconfianza a la labor realizada por el Juez, ya que su accionar del se encuentra enmarcado dentro de las disposiciones legales que regulan su labor y mientras ésta no exceda de tal conducta no podrá ser considera ilegítima.

Seguridad jurídica:
Finalmente, del debate entre registradores, jueces, fiscales, notarios y abogados se llegó a la conclusión que tanto el Poder Judicial como la SUNARP tienen entre sus fines alcanzar la seguridad jurídica. Ahora bien, atendiendo a la supremacía del Poder Judicial, las resoluciones judiciales que contienen mandatos de inscripción están sujetas a calificación restringida, lo que no significa una transgresión al principio de unidad y exclusividad jurisdiccional, sino el deber de colaboración del Registro, lo que finalmente redunda en beneficio de la seguridad jurídica.
Asimismo, la calificación restringida importa que determinados aspectos del mandato judicial, como el fundamento y congruencia de la decisión judicial no corresponden ser evaluados en sede registral.
Se resaltó que la calificación registral no se agota en el principio de legalidad, sino comprende los demás principios y exigencias requeridas para el acceso al Registro. Como conclusión final, de esta buena práctica gubernamental promovida por la SUNARP – Trujillo se han fijado los límites legales o jurisprudenciales que tengan en cuenta que ni el juez puede avasallar al Registrador, ni éste puede desconocer el mandato judicial.

Propiedad exclusiva y común: ¿aprendiendo a convivir?

2007-09-03T10:37:00.000-07:00

Abog. Javier Ocampos Mogollón
Registrador Público
Zona Registral N° V – Sede Trujillo

Una amiga me comentó –muy contenta- que había adquirido un inmueble en un condominio ubicado en una excelente zona de la ciudad de Trujillo, ¡era la casa soñada!. Pocos meses después me contó, pero esta vez con preocupación, que en dicho condominio un vecino suyo estaba construyendo un nuevo bloque de departamentos, el cual tugurizaría más el condominio. "Lo más grave es que aún no logro ponerme de acuerdo con mis vecinos con relación a dicha construcción, los bienes comunes y la Junta de Propietarios", expresó muy angustiada.
Otro caso similar, es la noticia de la disputa generada en un conocido centro comercial de Trujillo, entre los propietarios de las tiendas o locales comerciales y el constructor o promotor del centro comercial quien habría ocupado y vendido áreas comunes de dicho centro.
Estos dos emblemáticos casos me llevaron a preguntarme: ¿Sabemos convivir en un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común (antes Propiedad Horizontal)? En la coyuntura actual, la respuesta a dicha pregunta es de suma importancia. Por tal razón el presente artículo pretende explicar qué implicancias tiene este régimen especial de propiedad.

El derecho de propiedad
Regularmente toda persona conoce que el derecho de propiedad es un derecho absoluto, que te permite realizar una serie de atributos sobre los bienes como actos de disposición (venderlo, donarlo, entre otros), administración (arrendarlo), gravarlo (hipotecarlo, darlo en usufructo, etc.) y otros. Por ejemplo: Si soy propietario de un inmueble podré realizar todos los actos antes indicados sobre el mismo sin mayores limitaciones que las que me imponen el orden público y las buenas costumbres. Es decir, puedo ejercer una propiedad exclusiva.
Ahora, puede ocurrir que no sea el único propietario del predio sino, por ejemplo, lo soy junto con mis hermanos. En este caso se constituye un régimen de copropiedad en el cual soy propietario de una cuota ideal (ficción legal) del bien, lo que comúnmente se conoce como "acciones y derechos". Sin embargo, sobre esas acciones y derechos yo puedo ejercer todos los atributos de la propiedad exclusiva antes descrita. Todo lo que acabo de describir es regulado o normado por el Código Civil.
En un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, la forma en la cual se distribuyen los inmuebles no permite que las reglas de código civil precitadas se apliquen de modo absoluto. Éste es un régimen especial de propiedad inmobiliaria regulado por la Ley N° 27157, conocida como Ley de Regularización de Edificaciones, y su reglamento aprobado mediante DS N° 0008-2000-MTC, el cual se aplica a: edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Como podemos notar, lo distintivo de todas estas unidades inmobiliarias es que constan de los denominados "bienes comunes", los cuales a su vez permiten el uso y disfrute de los bienes de propiedad exclusiva (departamentos, tiendas, casas, locales comerciales, estacionamientos, etc.). Es decir; existe una relación de dependencia entre los bienes comunes y los bienes exclusivos, lo que genera entre ellos un "estado de indivisión forzosa".
Existen bienes comunes necesarios (o por naturaleza) y bienes comunes por destino; sin embargo, siempre debe existir cuando menos un "bien común necesario" para constituir este régimen especial. Por ejemplo: En un edificio de departamentos un bien común necesario es el terreno sobre el cual se asienta toda la edificación; en una quinta, el pasaje común.
Queda claro entonces que a estos bienes comunes no podemos aplicarle las reglas de la copropiedad del código civil; sino reglas especiales que permitan su correcto uso y el de los bienes exclusivos, siendo que el derecho de propiedad que detento sobre ellos se expresa a través de lo que se conoce como "porcentaje de participación sobre los bienes comunes". ¿Cómo así? Por ejemplo, si yo compro un departamento en un edificio, al momento de realizar la compra, no sólo he adquirido dicho departamento (sobre el cual ejerceré mi propiedad exclusiva) sino también un "porcentaje de participación sobre los bienes comunes" y en virtud de esto último yo podré hacer uso de los bienes comunes (terreno, pasadizos, escaleras, azoteas, etc.) los cuales a su vez me permitirán acceder y disfrutar de mi departamento.
Consecuentemente, cuando transfiera mi departamento transferiré también "mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes" aunque no lo señale expresamente en el contrato, precisamente por el "estado de indivisión forzosa" en que se encuentran; lo cual no ocurriría, por ejemplo, si sobre los bienes comunes ejerciera un derecho de copropiedad, pues en dicho caso si podría transferir separadamente mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes.
Lo anteriormente descrito constituye el sustento físico del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, pero éste se materializa a través de un estatuto que se conoce como Reglamento Interno que toda edificación, a la cual resulta aplicable, debe tener. Este reglamento regula la forma en que se ejercerá el derecho de propiedad sobre los bienes exclusivos y comunes, cómo se realizará el mantenimiento de los bienes comunes, el pago de los servicios comunes, la administración de la edificación, la Junta de Propietarios y demás reglas que permitan el adecuado disfrute de dichos bienes.

Junta de propietarios
La Junta de Propietarios es un ente que agrupa a todos los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva (una especie de asociación). Tiene importantes funciones y atribuciones, como la de aprobar el cambio de un bien de propiedad común a bien de propiedad exclusiva (por ejemplo, es el caso de los estacionamientos, azoteas y otros ). Sus decisiones o acuerdos, tomados conforme al reglamento interno, obligan a todos los propietarios. Cuando ya existe pluralidad de propietarios de las unidades de propiedad exclusiva, deberá designarse además al presidente de la junta de propietarios. Todos estos actos deben ser inscritos en el Registro de Predios de la SUNARP.
Por lo explicado, es evidente que el conocimiento y comprensión del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, establecido en el correspondiente Reglamento Interno, es sumamente importante para una correcta convivencia. Trujillo, después de Lima, es la ciudad en la que más proyectos del programa MIVIVIENDA se han desarrollado y, en consecuencia, deben existir, en la gran mayoría de edificaciones, Regímenes de Propiedad Exclusiva y Común.
Sin embargo, los ejemplos señalados al inicio del presente artículo y otros, conocidos en el ejercicio de la función Registral, nos permiten concluir que la gran mayoría de nuevos propietarios desconocen los alcances, beneficios, efectos y obligaciones que dicho régimen produce. En el primer ejemplo descrito, mi amiga desconocía que en el Reglamento Interno inscrito en los Registros Públicos existe una cláusula en virtud de la cual su vecino podía construir un nuevo edificio y que, como propietario de un bien exclusivo (y los nuevos propietarios que luego se integren), puede hacer uso de los bienes comunes establecidos en el reglamento interno.
En el segundo caso, seguramente el promotor desconoce que no puede transferir parte de los bienes comunes, así sea el propietario de una o varias unidades de propiedad exclusiva simplemente porque no ejerce un derecho de copropiedad sobre dichos bienes comunes. Así como éstos existen otros problemas frecuentes que se originan por desconocimiento del Reglamento Interno que los regula.
De igual modo, algo que casi nunca hacen los nuevos propietarios es constituir su Junta de Propietarios y elegir a su Presidente y luego inscribir su designación en el Registro de Predios de la SUNARP. Su oportuna constitución permitirá solucionar varios de los problemas antes descritos e incluso, si fuera el caso, podrá modificar totalmente el Reglamento Interno inicial y adecuarlo a su realidad y necesidades.
Por todo esto, es de suma importancia que los actuales propietarios y futuros compradores de unidades inmobiliarias tomen exacto conocimiento de las implicancias, atribuciones y obligaciones que se derivan del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común que regula el ejercicio de su derecho de propiedad sobre tales predios. Además, debe promoverse la constitución de las Juntas de Propietarios de los edificios en los cuales existe dicho régimen. De este modo se evitará posteriores conflictos y propiciará una mejor convivencia ciudadana.

La aventura de comprar un inmueble

2007-08-17T08:50:00.000-07:00

Dr. Eberardo Meneses Reyes
Registrador Público

Muchas personas pierden su propiedad o son estafados al adquirir un bien inmueble. Los ciudadanos deben ser conscientes de este problema, y tener en cuenta ciertas pautas al momento de realizar la compra – venta de algún predio; así como, conocer el sistema de transferencia de propiedad inmueble en el Perú y su correlación con el Registro Público.

Antes de comprar un inmueble se debe tener la precaución de ir al Registro Público y obtener una certificación sobre el predio que se desea comprar, conociendo así quien es el propietario del inmueble. Luego, junto al dueño, se debe acudir a la Notaría donde le otorgaran la escritura pública que contiene el contrato de compraventa.
Es importante resaltar el artículo 949 del Código Civil, el cual señala que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario. Al respecto, el derecho francés establece que el simple consenso o acuerdo de voluntades entre cosa y precio, hace propietario de un bien determinado al acreedor.

Sin embargo, la compraventa realizada sólo la conocen el comprador, el anterior propietario, el notario y algunas personas más. Para ser reconocido por todos, requiere de la inscripción registral en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, lo que permite tener efectos "erga omnes" (frente a todos), de esta manera se logra oponer el derecho del titular sobre otros que quieran perturbarlo o no tengan derecho inscrito.

La transferencias de la propiedad inmueble en nuestro sistema no es constitutiva de derechos, sino declarativa, es decir, basta que las partes manifiesten la compra – venta delante un notario. Sin embargo, existe una seria contradicción, pues existe la posibilidad de que la persona que adquirió primero el inmueble no lo inscriba en los Registros Públicos. Este grave error deja libre el camino a que el vendedor efectúe la venta del mismo inmueble a otro comprador, produciéndose una doble venta, a esto se conoce como adquisición a non domino, de un no titular. Si existe buena fe en la inscripción registral se preferirá al segundo comprador.

Gastón Fernández Cruz, abogado experto en Derecho Civil, señala que un sistema de transferencia de propiedad debe reducir los costos de transacción, eliminar o reducir los riesgos de adquisiciones a non domino, lo que se logra por adecuados medios de publicidad. Afirma que el consenso agiliza las transferencias, con lo que se logra la circulación de la riqueza. Además, se debe establecer un principio general que proteja al tercer adquirente de buena fe, siendo esto un mecanismo complementario de tutela a la circulación de los bienes, lo que produce la anhelada seguridad jurídica que necesita el adquirente para invertir y producir.

Inscripción constitutiva en los Registros Públicos
Se debe señalar que el sistema adoptado de transferencia de propiedad está íntimamente vinculado al sistema registral. La inscripción en los Registros Públicos es un elemento fundamental para la constitución plena o la configuración del derecho real como tal, sin la cual o no existe o se pone en riesgo la propiedad de determinado inmueble.

El registro de la propiedad permite que la posesión pueda ser conocida, tanto su existencia, contenido y duración, evitando así que se perjudique a aquellos que desconociendo la posesión de determinado predio, son estafados por inescrupulosas personas.

El doctor en Derecho, Jorge Avendaño Valdez, es coautor de un proyecto de reforma del Código Civil, en el cual señala una interesante clasificación de los bienes en función al registro, dividiéndolos en dos categorías: registrados y no registrados. Los primeros, dice, son los que se transfieren con título y registro obligatorio (efecto constitutivo del registro). Mientras que los bienes no registrados, se transmitirían - según el proyecto - mediante la tradición o la entrega. Conforme a este proyecto estaríamos próximos a ingresar a la inscripción constitutiva como en Alemania (en el Perú se realiza inscripción declarativa).

Avendaño explica que los inmuebles que no estuvieran registrados seguirían transfiriéndose fuera del registro, y los bienes ya registrados deberán inmatricularse para constituirse como derechos reales. Sin embargo, tal como señala Gastón Fernández Cruz, un Registro constitutivo puede servir en zonas urbanas con un adecuado plano catastral, pero en nuestros país no ocurre así.

El territorio rural en nuestro país es extenso y sobre todo de difícil acceso. En dichas zonas se ubica una población de escasos recursos, quienes muchas veces deben trasladarse desde zonas muy lejanas sin vías de comunicación al lugar donde existe un Registro Público; para ellos es oneroso y, en realidad, el registro muchas veces no les sirve porque la publicidad de sus transferencias la constituye la posesión y giran en una economía y tradiciones diferentes a las poblaciones urbanas.

Pacto contrario y el acreedor de buena fe
El Código Civil, en sus artículos 949 y 1135, se refiere al "pacto en contrario", el cual pone como excepción a la regla general de transferencia de propiedad inmueble, que las partes incluyan una cláusula en la que se indique que el sólo consenso no transfiere la propiedad. Existe también el pacto de reserva de propiedad, por la que se deja en suspenso la transferencia de la propiedad pero las otras prestaciones si surten plenos efectos, como el exigir el pago del precio, entonces, la transferencia se efectuará cuando se cumpla la condición de terminar de cancelar el monto requerido.

Para realizar la inscripción de la transferencia se debe acreditar el pago de impuestos (predial y alcabala). Esto hace más difícil la inscripción de la propiedad, el Registro debe publicitar la compraventa realizada, y no controlar el pago de tributos, dar seguridad jurídica a los derechos y al tráfico jurídico de los bienes. Sin embargo, cuando hemos hablado de la transferencia con reserva de dominio, la ley de tributación municipal en su artículo 21 referente al impuesto de alcabala, prescribe que se grava la transferencia de propiedad de bienes inmuebles a título oneroso o gratuito, inclusive las ventas con reserva de dominio, es decir en el caso que no se cumpla la condición igualmente tiene que pagar este tributo, parece un contrasentido, pues el hecho imponible ya se cumplió y no se podrá solicitar la devolución del dinero.

Si dos personas compran la misma propiedad, ¿A quién dará la razón el Estado?
En los famosos casos, donde la misma propiedad ha sido vendida o transferida varias veces, la regla general es que se prefiera al acreedor de buena fe (Art. 1135 del Código Civil), es decir aquel cuyo título ha sido inscrito primero. El segundo comprador no puede alegar buena fe pues ya existe inscrita previamente como carga la reserva de propiedad. Es decir, se dará preferencia al comprador que haya inscrito la compraventa en los Registros Públicos.

En este punto cabe resaltar la presencia del tercero registral, a quien el abogado García García lo define como el titular registral adquirente de un derecho inscrito, contemplado fuera de su condición de parte, respecto a otra relación jurídica con la que tiene una conexión transversal o lineal, y que no puede quedar afectado o perjudicado por esa otra relación jurídica no inscrita ni por los vicios o defectos de esa dicha relación, que no consten explícitamente en el Registro. Por ejemplo A vende el inmueble XY a B, luego A vende el mismo inmueble XY a C, pero éste último inscribe en Los Registros Públicos. En este caso C es tercero registral, pues es parte de una relación jurídica inscrita diferente a la relación jurídica que opone su derecho no inscrito.

La conexión lineal hace referencia a la buena fe establecida en el artículo 2014 del Código Civil, el contenido de los asientos regístrales se presume cierto y eficaz y es lógico proteger a quien adquiere bajo su amparo, las inexactitudes que no consten en los asientos regístrales no deben perjudicar a un tercer adquirente.

Personas Jurídicas No Societarias deben renovar órganos de gobierno

2007-07-26T12:40:00.000-07:00

Muchas instituciones no renuevan sus juntas directivas
o si lo hacen no lo inscriben en la Sunarp.
Con la inscripción en los Registros de Personas Jurídicas se evitan
problemas institucionales

Por: Javier Ocampos Mogollón
Registrador Público

Las personas jurídicas no societarias no están reguladas por la Ley General Sociedades sino por el código civil o normas especiales (Ley General de Cooperativas, Ley General de Comunidades Campesinas, etc.,) y no tienen fines de lucro; por ejemplo, la asociación, el comité, la fundación, la cooperativa, la comunidad campesina, la organización social de base, las APAFAS, etc.

El Artículo 77 del Código Civil señala: "la existencia de la persona jurídica de derecho privado comienza el día de su inscripción en el registro respectivo, salvo disposición distinta de la ley"; es decir, a partir de su inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) adquieren "personalidad jurídica", que es la capacidad para ser sujeto de derechos y obligaciones.

Los órganos de gobierno mínimos que la ley establece para estas organizaciones son la Asamblea General y el Consejo Directivo. El primero es el órgano máximo y supremo, constituido por todas las personas naturales o jurídicas que conforman dicha persona jurídica no societaria y funciona como órgano legislativo, de duración indefinida pero no permanente. El Consejo Directivo es el órgano ejecutivo del ente no societario, elegido por la asamblea general, el cual sí tiene una duración determinada y debe renovarse periódicamente conforme a las normas establecidas en el estatuto.

Renovación de consejos directivos
Uno de los mayores problemas que adolecen este tipo de organizaciones está relacionado con la renovación de sus órganos de gobierno "ejecutivos". O sólo eligen al primer consejo directivo y nunca a otro más; o los renuevan y no los inscriben en los Registros Públicos; o sólo registran a algunos cuantos. El caso más grave ocurre cuando ni siquiera se ha inscrito (Sunarp) la elección del primer consejo directivo.
Hasta hace unos años, respecto de dicho tema existían opiniones diversas. Para algunos Registradores Públicos, vencido el plazo del consejo directivo sin haberse realizado la renovación correspondiente, tales organizaciones se convertían en "irregulares" y la única forma de "regularizarse" era a través de una asamblea convocada judicialmente. Para otros, resultaba suficiente la celebración de una asamblea general eleccionaria convocada por el último presidente del consejo directivo u órgano competente señalado en el estatuto.

Soluciones
Esta problemática fue resuelta por la SUNARP. Con la Resolución Nº 202-2001-SUNARP/SN, establece dos soluciones: La primera, en su Art. 1°, por la cual se faculta al presidente del último consejo directivo inscrito (junta directiva, consejo de administración, etc.) u otro representante señalado en el estatuto, a convocar a elecciones para renovar a sus órganos de gobierno. Por ejemplo: si el último del consejo directivo de la Asociación "Los Conquistadores" fue inscrito en el año 2001 con mandato vigente hasta el 31 de diciembre del 2002; en el año 2007, el último presidente de dicho consejo directivo puede válidamente convocar a una asamblea general para elegir a un nuevo consejo directivo por el plazo estatutario correspondiente.
La segunda solución, en su Art. 2°, es la llamada "Asamblea de Regularización", aplicable a aquellas personas jurídicas no societarias que cumplieron con elegir regularmente sus órganos de gobierno, pero no los inscribieron. En estos casos, siguiendo el ejemplo anterior, la Asociación "Los Conquistadores", ha elegido normalmente a sus consejos directivos para los períodos 2001-2002, 2003-2004, 2005-2006 y 2007-2008; pero no los ha inscrito; en este caso, el presidente electo para el período 2007-2008, deberá convocar a una asamblea en la cual se acuerde la regularización de todos los consejos directivos elegidos hasta la fecha (incluido el del 2007-2008) ratificando la elección de cada uno ellos, debiendo consignarse en el acta respectiva el período de sus funciones y los nombres de cada uno de sus integrantes.
En ambos casos se debe presentar a los Registros Públicos (Sunarp) la copia certificada de la asamblea respectiva; no siendo necesario, para el caso de la asamblea regularización, presentar las copias de las actas eleccionarias de cada consejo que se regulariza. Es importante precisar que para la aplicación de este supuesto, deben regularizarse por lo menos dos o más períodos eleccionarios.

Elección de comité electoral
Ya sea porque la ley o el estatuto lo establecen, en algunas de estas organizaciones es necesaria la previa elección de un comité electoral. Si ese fuera el supuesto, para el primer caso, el presidente estaría facultado para convocar primero a una asamblea general en la cual se elegirá al comité electoral y posteriormente convocará a elecciones; salvo que la ley o el estatuto establezcan que quien se encuentra facultado a convocar a asamblea eleccionaria es el comité electoral.
Incluso el Tribunal Registral ha establecido como precedente de observancia obligatoria que aún cuando las elecciones se hubiesen realizado en una asamblea universal, si el estatuto de la persona jurídica prevé la elección de un comité electoral, ello debe ser obligatoriamente cumplido (Aún cuando no compartimos dicho criterio, éste debe ser observado obligatoriamente por los registradores en tanto no sea modificado).
Cabe destacar que la elección del comité electoral no constituye un acto inscribible (salvo algunas excepciones, caso de las cooperativas); sin embargo, debe presentarse al registro copia certificada del acta de la asamblea en la cual fue elegido por ser necesaria para la calificación del acto eleccionario del órgano que se requiere regularizar.
Los alcances de la Resolución Nº 202-2001-SUNARP/SN fueron posteriormente ampliados, con algunos matices, a otras personas jurídicas no societarias como las comunidades campesinas, las cooperativas, asociaciones de vivienda, etc. través de la Resolución Nº 609-2002-SUNARP/SN.
Estas dos normas constituyeron una gran solución al problema planteado. Sin embargo, a partir del texto de las mismas, surgieron otros siendo quizás el más álgido determinar si el presidente del último consejo directivo inscrito se encontraba facultado sólo para convocar a elecciones y regularizar los órganos de gobierno o para cualquier otro acto requerido por la persona jurídica no societaria para su normal funcionamiento. Por ejemplo, para aprobar una modificación de estatuto u otorgar un poder.
Durante años se interpretó y así se vino aplicando, que sólo se podía convocar para elegir sólo a nuevos órganos de gobierno, considerando los demás acuerdos como nulos y, por tanto, no inscribibles en los Registros Públicos, fundados básicamente en una interpretación casi literal, por cuanto dicha norma no lo señala expresamente, del Art. 1° de la Resolución Nº 202-2001-SUNARP/SN, y por lo establecido en el Art. 93 del Código Civil que señala: "los asociados que desempeñen cargos directivos son responsables ante la asociación conforme a las reglas de la representación".

Jurisprudencia registral
Afortunadamente, la jurisprudencia registral, básicamente la expedida por la Cuarta Sala del Tribunal Registral de la SUNARP, ubicada en Trujillo; ha establecido una posición contraria, pues a semejanza de lo que ocurre con las personas jurídicas societarias (Cfr. Art. 163, parte in fine de la Ley General de Sociedades), ha considerado que el consejo directivo, u otro que ejerza la administración de la persona jurídica, está legitimado para ejercer todas las facultades y atribuciones que el estatuto y la ley le reconocen, aunque el período para el que fueron elegidos haya vencido, en razón de su carácter de órgano permanente y necesario. (Resolución Nº 117-2005-SUNARP-TR-T del 05/07/2005).

Proyecto de Reglamento
Cabe agregar que en similar sentido se ha propuesto regular en el Art. 44 del Proyecto del Reglamento de Inscripciones del Registro de Persona Jurídicas No Societarias, próximo a aprobarse; mientras tanto, el pronunciamiento del Tribunal Registral antes citado es perfectamente aplicable con arreglo a lo previsto en los Artículos 31 y 33 inciso a.3) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

Asamblea universal
Por último, para el caso de aquellas personas jurídicas que nunca inscribieron siquiera su primer consejo directivo o, en el peor de los casos, las personas que deben convocar a asamblea ya no forman parte de la persona jurídica no societaria, podrían celebrar una Asamblea Universal.
En todos los casos, además debe acreditarse al registro la convocatoria y quórum de cada una de las asambleas generales a efecto de verificar la validez de los acuerdos tomados en éstas; para tal fin, el usuario puede hacer uso de las declaraciones juradas que se refiere la Resolución Nº 331-2001-SUNARP/SN, salvo que la convocatoria se haya realizado mediante publicaciones periodísticas, en cuyo supuesto corresponde adjuntar la hoja original de dicha publicación.
En conclusión, la renovación de los órganos de gobierno de las personas jurídicas no societarias es un procedimiento sencillo, pero sobretodo necesario para el normal desarrollo de éstas instituciones que, como algunas Organizaciones No Gubernamentales, desempeñan un importante rol en la sociedad peruana.

SISTEMA REGISTRAL DEL SIGLO XXI

2007-07-04T10:53:00.000-07:00

Por:

Raúl Rivero Ayllón

Con motivo del Congreso Internacional de Derecho Registral "Lineamientos, Sistemas de Garantías y Modelos de Gestión en el Moderno Derecho Registral", organizado por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Mayo 2007), se reunieron en Lima los representantes y expertos de Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Ecuador, España, Estados Unidos de América, El Salvador, Honduras, México, Paraguay, Perú y Venezuela.
Desde una perspectiva sistémica, tres fueron los temas centrales sobre los que se debatieron: Lineamientos y características de los modernos sistemas registrales; modelos de gestión y organización de los sistemas registrales; y, sistemas de garantías hipotecarias y mobiliarias. Al concluir el congreso, los jurisconsultos en Derecho Registral Internacional formularon la "Declaración de Lima".
En dicho documento se resalta que en pleno siglo XXI el Estado moderno consagra el principio constitucional de seguridad jurídica, por lo que "el tráfico inmobiliario exige dotar al ordenamiento jurídico de los mecanismos que permitan a los ciudadanos adoptar sus decisiones en un marco de juridicidad plena". Asimismo, se señala que el Registro de la Propiedad es la institución de la que el Estado se vale para proporcionar seguridad y certeza jurídicas a las transacciones inmobiliarias, respondiendo a las exigencias de celeridad y eficiencia que la sociedad le reclama.
Moderno sistema registral
Señalan los expertos en Derecho Registral que un sistema registral moderno, eficaz, ágil y flexible debe contar con cuatro presupuestos básicos. El primero es la utilización del documento público como continente de los actos destinados a inscribirse en el Registro, de manera tal que sólo accedan al mismo documentos notariales, judiciales y administrativos por la fe pública que emana de los mismos. La autenticidad de los documentos públicos coadyuva a la seguridad jurídica de los Registros.
En segundo lugar, la necesidad de que el sistema registral adopte la técnica del folio real, la cual permite el mejor ordenamiento del Registro y la individualización de los contenidos registrables. El Registro debe garantizar que los derechos que publica, existen y pertenecen a su titular. La inscripción exclusivamente de aquellos aspectos que son relevantes para terceros hace innecesario el depósito o archivo de los documentos.
El tercer presupuesto es que la técnica del folio real hace posible la aplicación de los principios registrales y la calificación rigurosa del titulo. Su ejercicio no debe ser un obstáculo para el normal desenvolvimiento del tráfico jurídico.
Finalmente, en la Declaración de Lima, se señala que si bien puede existir el folio real sin base gráfica (así nacieron la mayoría de nuestros sistemas registrales), un sistema eficiente tiene que estar completado por una adecuada base gráfica proporcionada por el Catastro. Sin embargo, se advierte que dadas las particularidades y fines propios tanto del Registro como del Catastro, ambas instituciones o funciones deben conservar su autonomía sin perjuicio de su permanente colaboración.
Instrumento dinamizador:
Para que el Registro se constituya en un instrumento dinamizador del tráfico jurídico, debe otorgar máxima protección a los titulares registrales y a los terceros. Esto implica que dicha protección comporta la necesaria declaración de que los derechos inscritos constituyen la verdad oficial de las titularidades publicadas y que lo no inscrito no afecta a los terceros.
Asimismo, la protección plena se logra a partir del cumplimiento de determinados presupuestos que permiten sentar las bases de un Registro eficiente. Los mismos son, entre otros, el carácter publico del documento que accede al Registro, el respeto a la técnica del folio real, la aplicación de los principios registrales, la capacitación permanente de los registradores, y un sistema en que los fondos provenientes de la actividad registral se destinen a la misma. Dichos presupuestos deben estar recogidos por las leyes.
Sin embargo, se precisa que la protección plena no debe confundirse con una protección ilimitada, pues el sistema Registral no puede amparar la mala fe ni el dolo. Corresponde a cada sistema determinar cuales son las soluciones aplicables. Así concebido el sistema registral, la protección al adquiriente no requiere del seguro de títulos ni de ningún otro mecanismo de seguridad económica.
Otro presupuesto para que el Registros se constituya en un verdadero instrumento dinamizador del tráfico jurídico es que el sistema registral debe gozar de autonomía financiera para servir adecuadamente a sus fines. "El ordenamiento debe garantizar que los fondos provenientes de la actividad registral no se destinen a fines distintos", se recomienda.
Finalmente, en lo referente al tema "Lineamientos y características de los modernos sistemas registrales", en la Declaración de Lima, se concluye que para lograr la plena eficacia del sistema de Registro se requiere que en cada uno de los países se establezcan políticas de Estado en materia Registral, las que deben gozar de continuidad, permitiéndose así el acceso de todos los ciudadanos al servicio registral.