¿CÓMO INSCRIBIR LAS TRANSFERENCIAS DE LAS PROPIEDADES?

Por: Raúl Rivero Ayllón
El hombre estaba preocupado, muy preocupado. De 80 ochenta años de edad y mirada temblorosa, contó su deseo de transferir su casita sólo a su hija. ¿Tiene más hijos? "Si, pero a ellos no deseo dejarles nada. Es mi derecho", afirmó en forma tajante.
"Tengo mi casita de 300 metros cuadrados. Siento que la vida se me escapa de las manos. No quiero que mis dos hijos tengan problemas después. ¿Cómo puedo hacer para dejarles a cada uno su parte, antes que me muera?" dice, con seguridad y mucho amor maternal, una mujer de 65 años.
Así, día a día, cientos de propietarios de predios (urbanos rurales), desfilan por las oficinas de los Registros Públicos, haciendo pregunta tras pregunta, narrando sus casos. La mayoría, por coincidencia, son de la "tercera edad". Ellos consultan cuáles son las diferentes modalidades de transferencia de la propiedad predial.
Cómo transferir
"En el Derecho Registral se han previsto varias posibilidades de realizar la transferencia de los predios (urbanos o rural): la compraventa, donación, anticipo de legítima y sucesión testamentaria", afirma el titular de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) Sede Trujillo, Dr. Benjamín Yep Maeda.
Indicó que como parte de la Campaña de Cultura Registral orientada a educar a los ciudadanos sobre los mecanismos para transferir sus propiedades se ha publicado el libro "Derecho Registral: Teoría y Práctica", escrito por el Dr. David Rubio Bernuy, Gerente Registral, con la colaboración de los Registradores Públicos: Eberardo Meneses Reyes, Javier Ocampos Mogollón, Miguel Pajares Alva, Freddy Ticona Arroyo, Rafael Pérez Silva, Paul Hurtado valencia, Daniel Montoya López, Patricia García Zamora Fernando Baltodano Rodríguez, Alejandro Sal y Rosas Otero.
En el referido libro se definen los actos jurídicos, entre otros, referidos a las transferencias y las principales causas por las cuales los títulos presentados para su inscripción, algunas veces, son observados o tachados.
Transferencia por compraventas
Los Registradores Públicos explican que en las compraventas, los principales motivos de observación es la falta de acreditación de pago del impuesto predial (del propietario del predio a vender) e impuesto a la alcabala (del comprador del predio) del año en que se realizó la compraventa ante la municipalidad.
Asimismo, se presentan casos de una inadecuada acreditación de dichos impuestos, porque presentan formularios de Declaración Jurada de Autovalúo (no acredita el pago); las certificaciones y recibos no corresponden al año en que se realizó la venta. Por ejemplo: la venta se efectuó el 2006 y la constancia indica que no adeuda el año 2007. También las certificaciones y recibos indican persona distinta de la obligada, como el caso del impuesto al alcabala a nombre del vendedor, cuando corresponde al comprador.
También las certificaciones refieren a un inmueble con un nombre determinado que no coincide con la partida registral. Por ejemplo: el certificado indica "Calle Begonias 245" y la partida registral señala "Mz. X Lote- 26". Otro caso es que las certificaciones y recibos refieren pagos parciales. Por ejemplo: al 2º semestre o 3º semestre del año 2007, cuando el impuesto es uno solo y anual (Las fracciones son sólo modalidades de efectuar el pago).
"Otro supuesto de observación es que la acreditación se realiza con certificaciones de municipalidades de centros poblados menores que no cuentan con delegación de facultades. Y, más frecuente es la inadecuación de los datos personales de los vendedores con el antecedente registral, sea por discrepancia de nombre y apellidos del titular registral, del documento nacional de identidad y del estado civil", explican los Registradores Públicos.
Entre otros defectos que conducen a la observación de los títulos presentados son la falta de inscripción previa de una compraventa, o por adjudicación o traslación de dominio por sucesión testamentaria o intestada. Asimismo, por utilización de documentos no idóneos para la inscripción como el formulario registral con firmas de abogados.
Transferencia por donación
En la donación, una persona tiene la libertad de transferir gratuitamente algo que le pertenece a favor de otra persona que lo acepta (donatario)
Algunos expedientes (títulos) son observados porque asignan al predio objeto de la donación un valor monetario convencional y no el real, lo que atenta contra lo normado en el artículo 1625 del Código Civil, que señala: "La donación de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad".
Otro caso de observación es cuando no se acredita en forma adecuada el pago del impuesto predial e impuesto de alcabala (igual a los requisitos de la compraventa) ante la municipalidad. A veces, inscrita la donación en los Registros Públicos, el donante decide revocar dicha inscripción, dejando sin efecto su voluntad anterior. Al respecto, un error de los donantes es no indicar la causal de revocación o se indica una que no corresponde a las causales legales de indignidad (motivos de incapacidad sucesoria por mal comportamiento grave del donatario). Asimismo, no se acompaña la carta notarial de comunicación al donatario.
Son causales legales de indignidad (Art. 667, Código Civil), las siguientes: Los autores y cómplices de homicidio doloso o de su tentativa, cometidos contra la vida del causante (donante), de sus ascendientes, descendientes o cónyuge (Esta causal de indignidad no desaparece por el indulto ni por la prescripción de la pena). Y, los que hubieran sido condenados por delito doloso cometido en agravio del causante (donante) o de alguna de las personas a las que se refiere el inciso anterior.
Asimismo, los que hubieran denunciado calumniosamente al causante (donante) por delito al que la ley sanciona con pena privativa de la libertad; los que hubieran empleado dolo o violencia para impedir al causante (donante) que otorgue testamento o para obligarle a hacerlo, o para que revoque total o parcialmente el otorgado; y, los que destruyen, oculten, falsifiquen o alteren el testamento de la persona de cuya sucesión se trata y quienes, a sabiendas, hagan uso de un testamento falsificado.
Transferencia por anticipo de legítima
Es una donación efectuada por una persona a favor de quienes serían sus herederos forzosos (hijo, cónyuge, padres, descendientes o descendientes). En este caso, la escritura debe indicar el número de partida registral (Tomo, ficha, o partida electrónica) donde se encuentre inscrito el inmueble.
Asimismo, se debe tener cuidado que los datos del inmueble señalado en la escritura pública y en la hoja del predio expedida por la Municipalidad coincidan con lo inscrito en la partida registral. Se recomienda también indicar el valor real del inmueble. Y que la minuta esté autorizada por abogado, indicando su nombre y número de registro en el Colegio de Abogados.
En el caso de que el anticipado sea menor de edad, ambos padres deberán comparecer a fin de prestar consentimiento en el anticipo. Cuando alguna de las partes no sepa o no pueda firmar, debe intervenir un testigo en la escritura pública y podrá imprimir su huella digital.
Cuando alguna de las partes actúe a través de un representante, deberá constar la facultad de otorgar sus bienes en anticipo de legítima o de adquirir bienes de igual forma, según un sea el caso, por escritura pública debidamente inscrita en el Registro de Mandatos y Poderes de la Sunarp.
Transferencia por sucesión testamentaria
Esta forma de traslación de dominio de un predio procede cuando el propietario (causante), mediante testamento, declara su última voluntad, disponiendo de sus bienes para después de su muerte. El testamento es el documento donde consta en forma legal la voluntad del testador (vía escritura pública notarial).
En consecuencia, para que proceda la traslación de dominio se requiere que la sucesión testamentaria esté previamente inscrita en el Registro de Personas Naturales de la Sunarp. Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes registrales de cada uno de los inmuebles que se solicita el traslado de dominio (Número de tomo, folio, ficha o partida electrónica). Finalmente, se acompaña una solicitud simple indicando número del DNI de cada heredero o copia del DNI de los mismos.
Transferencia por sucesión intestada
Esta forma de traslación de dominio (propiedad) procede cuando el propietario (titular) muere sin hacer testamento válido (vía notarial); en este caso la sucesión intestada se establece mediante vía notarial o judicial y primero debe inscribirse en el Registro de Personas Naturales de la Sunarp.
Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes registrales de cada uno de los inmuebles que se solicita el traslado de dominio (Número de tomo, folio, ficha o partida electrónica), Finalmente, se acompaña una solicitud simple indicando número del DNI de cada heredero o copia del DNI de los mismos.
La discrepancia de nombre y apellidos del titular registral, del documento nacional de identidad (DNI) y del estado civil son otros motivos por los cuales se observan los títulos. Asimismo, la falta de inscripción previa de una compraventa, adjudicación o traslación de dominio por sucesión testamentaria o intestada, que complete la cadena de transferencias (tracto sucesivo).
Tutela registral
Las diferentes modalidades de transferir la propiedad de los predios permiten a sus titulares – especialmente de la tercera edad – a convivir armoniosamente con su familia; con mayor felicidad aún accediendo a la tutela de los Registros Públicos (Sunarp).

Perú: país de propietarios

Saneamiento físico legal de predios rurales

Dr. TELMO FRANCISCO ZAVALETA GONZALES

Especialista en Derecho Registral

telmo_zavaletag@hotmail.com

El Perú, por su naturaleza, es un país netamente agrícola donde existen más posesionarios de predios agrícolas que propietarios con derecho inscrito. Por ello, a través de sus dependencias estatales, el gobierno ha decidido continuar con la formalización de dichos predios, consolidando al Perú en un país de propietarios creando un mercado de tierras y la proyección para la inversión privada nacional e internacional.
Cabe recordar que mediante la Octava Disposición Complementaria del Decreto Ley 25902, Ley Orgánica del Ministerio de Agricultura, del 29 de Noviembre de 1,992 se creó el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT), dicho proyecto tenía a su cargo, a nivel nacional, las acciones tendentes al saneamiento fisico legal de los predios rurales que fueron expropiados y adjudicados con fines de reforma agraria, así como el saneamiento de los predios rurales pertenecientes a particulares y de las tierras eriazas con aptitud agropecuaria de libre disponibilidad del Estado para su transferencia al sector privado. Sin embargo, por Decreto Supremo N° 0005-2007-VIVIENDA de fecha 21 de febrero del 2007, se aprobó la fusión por absorción del Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT) con el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (Cofopri). La integración indicada se realiza bajo la modalidad de fusión por absorción, correspondiéndole al Cofopri la calidad de entidad incorporante.
De conformidad con lo establecido por el Decreto Legislativo 667 y la Resolución SUNARP 540-2003-SUNARP/SN, el saneamiento físico legal de los predios rurales por parte del Estado es realizado actualmente por Cofopri y la Sección Especial de Predios Rurales del Registro de Predios de las diferentes Oficinas Registrales que conforman la Sunarp. Este procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio administrativa se inicia con la visita de los técnicos de campo liderados por ingenieros agrícolas, agrónomos y abogados de Cofopri en el mismo predio rural, en el cual se verifica la explotación económica del predio, además de acreditar la posesión pacifica, pública y continua de los poseedores.
La información levantada por los técnicos y profesionales de Cofopri es procesada, para luego ser consignada en los formularios de inscripción de posesión, adjuntando las pruebas obligatorias y complementarias y los certificados catastrales, estos títulos ingresan a la Oficina Registral teniendo en cuenta la jurisdicción de las diferentes Zonas Registrales que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos. La Superintendencia de los Registros Públicos (Sunarp) notifica a los propietarios, a los colindantes y vecinos de los predios rurales de conformidad con el Decreto Legislativo 667, modificado por Ley 26838, a fin de culminar con el saneamiento físico legal de predios rurales a nivel nacional.
Por nuestra experiencia de haber laborado en la Sección Especial de Predios Rurales de la Oficina Registral de Sunarp y en el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural - PETT (La Libertad), explicamos el procedimiento de las notificaciones de inscripción del derecho de posesión de los Predios Rurales.
Una vez que el Registrador Público de la Sección Especial de Predios Rurales (SUNARP) inscriba el derecho de posesión (de acuerdo al formulario registral de inscripción de posesión y anexos presentados por Cofopri), se notificará la inscripción del derecho de posesión al propietario, colindantes y vecinos del predio rural a titularse.
La notificación de inscripción de posesión se realizará mediante carteles que se colocarán en el local de las Oficinas Registrales, el predio rural materia de la inscripción de posesión, en local de la Municipalidad ya sea Distrital o Provincial (según donde se ubique el predio rural), en el Juzgado de Paz y en el Juzgado Especializado en lo Civil más cercano, así como también en la Dirección Regional o Sub regional Agraria o la Oficina del Ministerio de Agricultura donde se ubique el predio rural, y en la iglesia parroquial si la hubiere.
Asimismo, el Gerente Registral de la Zona Registral, por única vez la publicación en el diario oficial El Peruano de la notificación del predio rural a titularse. En las notificaciones consignarán el nombre del poseedor con derecho inscrito en la Oficina Registral correspondiente, el número de la partida registral, el área, linderos, perímetro, el Código Registral del predio rural y su código catastral si la hubiere, el nombre del Registrador Público, señalando de manera expresa que de no presentarse oposición en el plazo de treinta (30) días hábiles contados desde la fecha de publicación en el diario oficial El Peruano, se procederá a la inscripción del derecho de propiedad en forma automática, sin requerirse declaración judicial previa.
El Decreto Legislativo 667, modificado por Ley 26838 y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución 540-2003-SUNARP/SN), señalan que las notificaciones permanecerán en los carteles durante treinta (30) días hábiles. Asimismo, es importante verificar en las instituciones públicas y en el Diario Oficial el Peruano la inscripción del derecho de posesión por los siguientes puntos:
Verificar si el predio rural, chacra o parcela que conduce esta inscrito el derecho de posesión a su favor.
Verificar si el predio rural, chacra o parcela de su propiedad está siendo inscrita a favor de su familiar, arrendatario, partidario, vecino, colindante.
Verificar si el nombre del posesionario, el estado civil, el área, el caserío, el sector, el nombre del predio, el distrito y la provincia es la correcta.
El titular del predio rural que se viera afectado deberá OPONERSE a la inscripción del derecho de posesión, cuyo escrito, autorizado por abogado, se presentará ante los Registros Públicos de la jurisdicción donde se ubica el predio, previo pago de los derechos registrales, dentro del plazo establecido en las leyes antes mencionadas.
Los agricultores de las provincias de Virú, Trujillo, Chepén, San Pedro, Gran Chimú, Otuzco, Julcán, Santiago de Chuco y Sánchez Carrión deberán estar atento al procedimiento de notificación y publicación de inscripción del derecho de posesión de los predios rurales para no ser sorprendidos por su familiar, arrendatario, partidario, colindante, vecino, o terceras personas que buscan empadronarse ante Organismo de Formalización de la Propiedad Informal-Cofopri, evitando de esta manera los procesos judiciales pertinentes.
Cabe destacar la participación activa y coordinada de los funcionarios de Cofopri y de la Sección Especial de Predios Rurales del Registro de Predios de las diferentes oficinas registrales que conforman la Sunarp por su labor ardua, transparente y decidida en la consolidación de un PERÚ DE PROPIETARIOS.-

MADRES DE BAJOS RECURSOS ECONÓMICOS PUEDEN CONSTITUIR MEDIANAS Y PEQUEÑAS EMPRESAS.

CAPACITAN A INTEGRANTES DE ORGANIZACIONES SOCIALES DE BASE
Registros Públicos facilita inscripción de OSB: solo pagan S/. 0.70 de nuevos soles.

Por: Raúl Rivero Ayllón

“Tanto tiempo nos han dado de comer y hemos comido pescado; ahora debemos aprender a pescar”. La frase, expresada en forma tan convincente durante el programa de capacitación organizado por la Municipalidad de Virú y los Registros Públicos de La Libertad, caló en la mente de las cientos de mujeres asistentes, que ahora comprenden el nuevo rol de las organizaciones sociales de base (OSB) y las perspectivas de desarrollo socioeconómico.

En este cambio de mentalidad –debemos reconocer- influyen las municipalidades y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) que, a través de diferentes actividades, promueven la cultura de la formalidad institucional y el desarrollo autogestionario de los comedores populares, clubes de madres, comités de vaso de leche, cocinas familiares, centros familiares, centros materno – infantiles, entre otras organizaciones que desarrollen actividades de apoyo alimentario

Como es de conocimiento público, con fecha 12 de febrero de 1991, se promulgó la Ley Nº 25307, declarándose de prioritario interés nacional la labor que realizan las organizaciones sociales de base (OSB) en lo referido al servicio de apoyo alimentario que brindan a las familias de menores recursos a través de programas sociales. Se rigen por Ley Nº 25307, Decreto Supremo Nº 041-2002-PCM, Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 373-2003-SUNARP-SN y Resolución Jefatural Nº 609-2003-PRONAA-J.

“Son organizaciones autogestionarias formadas para enfrentar sus problemas alimentarios en la perspectiva de alcanzar un desarrollo humano integral. No persiguen fines políticos partidarios ni pueden ser objeto de manipulación política por las autoridades del Estado. Son asociaciones, pero regidas por su normatividad especial”, nos explica el Dr. Javier Ocampos Mogollón, Registrador Público del Registro de Personas jurídicas de La Libertad.

Agregó que tienen existencia legal y personería jurídica de derecho privado. Las OSB podrán crear o integrar cualquier otra persona jurídica, para el mejor desarrollo de sus objetivos institucionales. Pueden asociarse entre sí formando organizaciones de segundo o más niveles. Es en este aspecto que la frase motivadora “…ahora debemos aprender a pescar” expresa el nuevo enfoque que deben tener las organizaciones sociales de base.

“Su existencia no sólo es para recibir asistencia alimentaria por parte del gobierno central, regional o local, sino que tienen la posibilidad de constituirse en organizaciones empresariales (micro, pequeñas o medianas empresas) autogestionarias de su propio destino”, enfatizó el funcionario de los Registros Públicos.

Campaña de capacitación
Conjuntamente con las municipalidades, los Registros Públicos de La Libertad está promoviendo una campaña de Cultura de la Formalización de las OSB. “Hemos iniciado esta campaña con la municipalidad de Virú, mediante conferencias sobre el sistema organizativo, elaboración y manejo de estatutos, sistema registral de las OSB, con la asistencia de centenares de dirigentes e integrantes de los Clubes de Madres, Comedores Populares, Programa del Vaso de Leche”, informó Yep Maeda, titular de la Sunarp en La Libertad.

Precisó que para convertirse en organizaciones autogestionarias, las OSB deben formalizar sus actividades y actos jurídicos. “Para ello les entregamos modelos de estatutos, libros de actas, entre otros instrumentos administrativos; así mismo reciben asesoría gratuita”, explicó Yep Maeda.

Camino a la formalización
La constitución legal de una OSB tiene dos etapas que se cumplen en la municipalidad y en los Registros Públicos.

Para la inscripción municipal, primero se debe adquirir y legalizar ante notario o juez de paz el libro de padrón de asociados, libro de actas para asamblea general, libro de actas para acuerdos de consejo directivo. Luego realizar una asamblea general para aprobar el acta de constitución, los estatutos y la elección del consejo directivo.

En el libro padrón debe constar el nombre, actividad, domicilio y fecha de admisión de sus integrantes, así como el cargo dirigencial en el caso de aquellas personas que ejerzan alguno. En los libros de actas (Asambleas Generales y sesiones del Consejo directivo) deben constar los acuerdos adoptados.

Las OSB, para obtener el reconocimiento deben realizar sus trámites ante la municipalidad de su jurisdicción donde deberán presentar solicitud dirigida al Alcalde, acompañando copia autenticada por fedatario municipal de los siguientes documentos: Copia del Acta de Constitución, Copia del Estatuto, Acta de Elecciones del Consejo Directivo, Copia del DNI de los miembros del Consejo Directivo.

Adicionalmente, se presenta relación de socias (no menor de 15), nómina y fotos tamaño carnet de los miembros del Consejo Directivo, y fotos tamaño carne del Consejo Directivo.

En esta etapa el municipio tiene un plazo de diez (10) días hábiles para contestar, de lo contrario se entiende por aceptada la solicitud de inscripción (Silencio Administrativo Positivo).

Inscripción en los Registros Públicos
Luego de formalizada su inscripción en la municipalidad de su jurisdicción, deben acudir a los Registros Públicos de la Sunarp. Para ello deben cumplir los siguientes requisitos y formalidades, establecidos en la Directiva Nº 010-2003-SUNARP/SN.

Para la primera inscripción en el Registro de Personas Jurídicas de las OSB que se encuentren inscritas en el Registro del Gobierno Local, se presentará la siguiente documentación: Copia autenticada por el funcionario competente de la municipalidad, de la Resolución municipal que autoriza su registro.

Asimismo, se adjunta Copia autenticada por fedatario de la Oficina Registral respectiva o certificada por Notario del acta de asamblea general de constitución, de la aprobación del estatuto que incluya el texto completo del mismo, y de la elección del primer consejo directivo. Declaración jurada con firma legalizada notarialmente o certificada ante fedatario de la Oficina Registral respectiva del Presidente del Consejo Directivo o representante autorizado, señalando que los documentos son de igual contenido respecto a los presentados ante el Registro del Gobierno Local para su inscripción administrativa.

OSB sin inscripción municipal
En el caso de las OSB, no inscritas en su respectiva municipalidad, para inscribirse en la Sunarp, presentarán: parte notarial de la escritura pública en la que se inserte copia certificada por Notario del acta de asamblea general de constitución, de la aprobación del estatuto que incluya el texto completo del mismo, y de la elección del primer consejo directivo.

La OSB que primero se inscribió en los Registros Públicos debe obtener su reconocimiento municipal respectivo el mismo que debe inscribirse en los Registros Públicos, para lo cual debe seguir el mismo trámite señalado líneas arriba.

Reserva de denominación
Antes de constituir una OSB, se recomienda verificar si ya existen nombres, denominaciones o razones sociales idénticos o similares al nombre de la OSB que se pretende reservar, inscribir o modificar. Para ello se hace una búsqueda en los Registros Públicos, tomando en cuenta, el distrito o provincia donde se efectuará la inscripción municipal.

Renovación de integrantes y modificación de estatutos
La renovación de los integrantes de los órganos de gobierno y modificaciones de los estatutos de las OSB deben inscribirse tanto en la Municipalidad como en los Registros Públicos.

Para tal efecto, se adjunta copia de la resolución municipal que autoriza el registro del acto respectivo. Copia del acta de asamblea general respectiva y la documentación complementaria que acredite la validez de la convocatoria y quórum respectivo.

Asimismo, se adjuntará una declaración jurada del Presidente del Consejo Directivo o representante autorizado, señalando que dichos documentos son de igual contenido que los presentados ante el Registro de la municipalidad para su inscripción administrativa.

En conclusión, las OSB tienen, a partir de una nueva normativa, la gran oportunidad de despojarse de ese estigma asistencialista, como estrategia para salir de la pobreza. Ahora, en nuevo marco legal, como se ha demostrado, simplifica la formalización de las OSB. Y, lo más importante, dentro del marco de la legalidad, tienen un nuevo horizonte de organizarse y constituirse en entes productivos como cualquier organización asociativa. Y, ser autogeneradores de su procesos de desarrollo. Entonces, ahora miles de madres de las zonas más necesitadas, deberán “aprender a pescar”.

Registros Públicos contra la falsificación y suplantaciones

Registradores Públicos de La Libertad, juntos contra la falsificación y suplantación.

Por:

Raúl Rivero Ayllón

Como los virus, los falsificadores de documentos y suplantadores de personas se infiltran en la sociedad, específicamente en el tráfico jurídico, atentando contra la buena fe -aquella buena fe de nuestros abuelos- que en la época actual perdida está. Ante esta problemática, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), desde principios de año, inició una campaña contra este flagelo social que perjudica a la seguridad jurídica que la ciudadanía reclama en los actos y contratos que formulan.
Al respecto, los Registros Públicos de La Libertad, en concordancia con las normas vigentes, está en alerta. Así, cuando en el procedimiento de calificación de un expediente, el Registrador Público o el Tribunal Registral de la Sunarp advierten la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción, se procede a tacharlo e informar a la autoridad administrativa superior a fin de que se adopten las acciones legales pertinentes.
Nuestro Código Penal, en su artículo 427, establece que quienes falsifiquen documentos serán sancionados con penas privativas de la libertad no menor de dos ni mayor de diez años. Para hacer cumplir la Ley, los diversos operadores de la seguridad jurídica nacional deben adoptar medidas preventivas en forma urgente. Aquí resulta importante el trabajo que realiza la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), al liderar acciones de coordinación con el Ministerio Público, la Policía Nacional y el Colegio de Notarios de La Libertad a fin de detectar los delitos indicados.
En virtud al convenio interinstitucional, firmado por la Superintendente Nacional de los Registros Públicos, María Delia Cambursano Garagorri, y la Fiscal de la Nación, Adelaida Bolívar Arteaga, se atienden los requerimientos de información que realicen los Fiscales de todos los niveles y del ámbito nacional, respecto a los diferentes Registros administrados por la SUNARP.
Para facilitar el trabajo preventivo y hacer efectivo esta lucha contra las suplantaciones, falsificaciones y actos de corrupción, los fiscales del Ministerio Público acceden a la Base de Datos de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp), y cruzan información sobre las propiedades, bienes inmuebles y vehículos de las personas que sean investigadas por los presuntos delitos de enriquecimiento ilícito, lavado de activos, narcotráfico y contra el patrimonio, entre otros.
Por su parte, el Ministerio Público está comprometido a otorgar facilidades a la SUNARP para la realización de operativos, en coordinación con la Policía Nacional del Perú, a fin de combatir los delitos que atenten contra la seguridad jurídica que otorgan los Registros Públicos.
Al detectarse cualquier acto o documento sospechoso, los Registradores Públicos verifican la identidad de las personas, consultando en la página web de la Reniec y con los notarios de todo el departamento de La Libertad, para confirmar la autenticidad de las personas y de las escrituras públicas. Como se puede apreciar, la actitud proactiva, decidida y defensora de la legalidad por parte de los Registradores Públicos es fundamental en la lucha contra cualquier acto delictivo.
Como las escrituras públicas se procesan en las Notarías, el personal que labora en dichas instituciones de la fe pública, deben tomar sus previsiones e identificar intentos de suplantaciones y falsificación de documentos. Si detectan a personas que, en todo o en parte, adulteran un documento verdadero, inmediatamente deben denunciar ante las autoridades pertinentes para evitar perjuicios a los titulares de las propiedades.
Al respecto, el Colegio de Notarios de Lima también ha iniciado un campaña de lucha contra la falsificación, orientando a los ciudadanos con la siguiente reflexión: "No te engañes, falsificar documentos te convierte en un delincuente; utilizarlos, también – Denuncias: 431-8179" . En esta lucha, todos los ciudadanos y organizaciones estatales y privadas debemos unirnos para combatir los delitos que atenta contra las propiedades, los recursos económicos y materiales de los ciudadanos honrados.
Que nunca más tengamos que contar historias como: "María perdió a su hija. Su hija primogénita, su vida, desapareció sin dejar rastro, dicen que está fuera del país"; "Pedro perdió su carro. Su herramienta de trabajo, su compañero de mil historias, el sustento de su familia" ; y "Doña Adela perdió su casa. La casa de toda su vida, la de su esposo fallecido, la que iba a dejar a sus hijos". Estos casos ocurren por la falsificación de documentos.
Que nunca más la historia se vuelva a repetir y, aquellos virus que tanto daño hacen a la sociedad honesta, cumplan su condena en la cárcel como lo dispone nuestro Código Penal.

Registros Públicos en la era de la informática e interconexión nacional

Después de más de un siglo:
Se cumplen 112 años de creación en la región La Libertad y 13 años de creación de Sunarp

Por: Raúl Rivero Ayllón

En la ciudad de "Truxillo del Perú", allá por el año 1895, cuando la Honorable Junta de Vigilancia de los Registros Públicos del 12 de octubre adoptaba el acuerdo de establecer el Registro Personal, correspondiente al Departamento La Libertad del Distrito de Propiedad de Trujillo, no se imaginó la trascendencia de su decisión en lo que ahora –ciento doce años después- conocemos como "Economía Social de Mercado", que se caracteriza por la libre decisión de los agentes económicos para efectuar transacciones con oportuna celeridad y garantías jurídicas respectivas. Tal vez, sólo se pensó en formalizar normas que acrediten la titularidad de un bien (Derecho positivo), sin tener la certeza que habían creado, además, un sistema social que contribuiría al crecimiento económico y el desarrollo humano.
En La Libertad, con la apertura del primer libro Diario y el Primer Registro Personal, de fecha 16 de octubre de 1895, se concreta el acuerdo de la Honorable Junta de Vigilancia de los Registros Públicos. De esa fecha, transcurrieron noventinueve años, para que se promulgue la Ley 26366 (14 de octubre de 1994), mediante la cual se crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos (SINARP) y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), creándose trece Zonas Registrales como órganos desconcentrados, con patrimonio propio y autonomía registral, administrativa y económica.
De esta manera se integraron todos los Registros Públicos de seguridad jurídica que existen en el país: Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Bienes Muebles, Registro de Personas Naturales y Registro de Personas Jurídicas, con la finalidad inscribir títulos y otorgar publicidad registral de los hechos, actos, contratos, resoluciones judiciales y administrativas que la ley determina.

Los viejos tomos y fichas
Las primeras inscripciones de los asientos en las partidas registrales se hacían a manuscrito, en "Tomos" o "Libros", en donde la caligrafía era un requisito básico para la calidad de la escritura que consignaba la titularidad jurídica. A nivel nacional, esta técnica de inscripción fue empleada hasta julio de 1995, aproximadamente.
Con la aparición de las máquinas de escribir (manual o mecánicas) se utilizó la técnica de inscripción en Fichas Movibles (cartones). Según las experiencias de los Registradores Públicos de aquella época, estas técnicas presentaban deficiencias y dificultades, poniendo en posibilidad de riesgo a la seguridad jurídica registral.

Discos ópticos

Con la modernidad tecnológica, la computadora relega a las antiguas máquinas manuales o mecánicas (eléctricas). Entonces, la Sunarp implementó su sistema informático. Surgió así una tercera técnica: generación de los asientos electrónicos grabados en discos ópticos. El experto en Derecho Registral, Raúl Rivera Bustamante precisa que "… constituyen información automatizada de los actos o derechos inscritos en el Registro (…) si bien antes las partidas registrales se encontraban en fichas o tomos, ahora el documento registral es el que obra en los discos ópticos lo que garantizan la inalterabilidad y seguridad; permite el acceso simultáneo por todos los usuarios que lo requieran a la vez, que asegura la posibilidad de conservar la información por el tiempo que fuere necesario".
Esta innovación tecnológica llevó a la firma del Registrador Público, mediante la generación de asientos electrónicos apoyados por un dispositivo de captura de huella digital, lo que garantiza el carácter personal de la función que desempeñan los Registradores Públicos y la imposibilidad que exista falsificación alguna.

Asientos electrónicos: ventajas
Ahora, después de un siglo, a través del Sistema de Información Registral (SIR) se realiza control automatizado de todas las etapas del procedimiento registral, desde la presentación por el diario hasta la inscripción del título en la partida correspondiente. En el caso de la presentación del título, el programa informático, genera automáticamente la numeración de títulos, constancia de la fecha, y hora de presentación. Esto permite la recepción simultánea de títulos a través de diferentes ventanillas respetando la prioridad de los mismos. De igual manera, en forma inmediata, se digita la información del asiento de presentación, y el bloqueo de las partidas registrales, como una herramienta de información sobre la existencia de títulos pendientes.
En la etapa de calificación, el Registrador Público tiene como ventajas: a) Liquidación automatizada de los títulos; b) Redacción automatizada de las observaciones o tachas sustantivas, guardando, luego de la firma, el texto de la esquela respectiva, lo que permite en los casos de reingresos, el uso de del texto original empleado; c) Generación automatizada de tachas procesales, es decir, aquellas que se formulan ante el vencimiento del asiento de presentación por la no subsanación de la observación o el no pago de derechos registrales; d) Uso de plantillas, en la generación de los asientos de inscripción, con el dato incorporado desde la presentación del número de título, fecha, hora y derechos pagados; e) Generación inmediata de los índices de cada registro, como consecuencia de la sola firma del asiento de inscripción; f) Generación inmediata de la modificación de la vigencia del asiento de presentación de los títulos, a través de un programa de prórroga de los mismos.
Las ventajas señaladas tienen un impacto favorable en los ciudadanos que acceden los Registros Públicos: pueden solicitar todas las reproducciones que requiera, vía impresión simple o impresión literal, sin que el documento original (fìsico), se altere o deteriore. Además, de la celeridad en la atención.

Ciento doce años después
Reunidos en Lima, representantes y expertos de los sistemas registrales de Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Ecuador, España, Estados Unidos, El Salvador, Honduras, México, Paraguay, Perú y Venezuela, formularon la siguiente declaración: "El Estado moderno consagra el principio constitucional de seguridad jurídica. El tráfico inmobiliario exige dotar al ordenamiento jurídico de los mecanismos que permitan a los ciudadanos adoptar sus decisiones en un marco de juridicidad plena". Como se aprecia, el Registro de la Propiedad –al igual que los demás registros- es la institución de la que el Estado se vale para proporcionar seguridad y certeza jurídicas a las transacciones inmobiliarias.
"Un Registro de la Propiedad del siglo XXI debe responder a las exigencias de celeridad y eficiencia que la sociedad reclama", coincidieron en expresar los máximos representantes de los Registros Públicos del mundo.
En consecuencia, un sistema registral moderno, eficaz, ágil y flexible debe contar con los siguientes supuestos básicos: La utilización del documento público como continente de los actos destinados a inscribirse en el Registro, de manera tal que sólo accedan al mismo documento notarial, judicial y administrativo por la fe pública que emana de los mismos. La autenticidad de los documentos públicos coadyuva a la seguridad jurídica de los Registros. Asimismo, la necesidad de que el sistema registral adopte la técnica del folio real, la cual permite el mejor ordenamiento del Registro y la individualización de los contenidos registrales. El Registro debe garantizar que los derechos que publica, existen y pertenecen a su titular. La inscripción exclusivamente de aquellos aspectos que son relevantes para terceros hace innecesario el depósito o archivo de los documentos.

Catastro registral:
La técnica del folio real hace posible la aplicación de los principios registrales y la calificación rigurosa del titulo. Su ejercicio no debe ser un obstáculo para el normal desenvolvimiento del tráfico jurídico. Si bien puede existir el folio real sin base gráfica (así nacieron la mayoría de sistemas registrales), un sistema eficiente tiene que tenerlo en su área de Catastro.

Tráfico jurídico:
El Registro Público, como instrumento dinamizador del tráfico jurídico, debe otorgar máxima protección a los titulares registrales y a los terceros, lo cual implica que dicha protección comporta la necesaria declaración de que los derechos inscritos constituyen la verdad oficial de las titularidades publicadas y que lo no inscrito no afecta a los terceros. Sin embargo, la protección plena no debe confundirse con una protección ilimitada, pues el sistema Registral no puede amparar la mala fe ni el dolo.

Calidad humana con valores
La persona individual que lleva a cabo la labor de calificación (decisión jurídica de dar acceso o no al Registro a un determinado derecho), es el Registrador Público, por lo que constituye el recurso humano fundamental y principal soporte del sistema registral. Por ello -afirman los expertos en Derecho Registral- debe estar investido de determinadas características que garanticen la adecuada prestación del servicio de calificación e inscripción. Por ejemplo, el Registrador Público debe ser un profesional del Derecho (su labor es eminentemente jurídica) y su actividad debe constituir una carrera profesional.
Es exigencia de la sociedad que el Registrador Público lleve a cabo su función con independencia e imparcialidad, teniendo como único parámetro el ordenamiento vigente. El ordenamiento jurídico debe garantizar la imparcialidad del Registrador impidiendo las situaciones de conflicto de intereses.

Optimización al servicio de los usuarios:
El manejo del Registro con criterios de gestión eficiente, implica la optimización de los recursos, buscando la satisfacción máxima en el usuario del sistema, brindándole un servicio registral eficaz, para lo que debe implementarse, entre otros, mecanismos que tiendan a la reducción de plazos, a la mejora y modernización de la infraestructura y demás herramientas necesarias para el desempeño óptimo de la función registral. Estas exigencias se han cumplido en la Zona Registral Nº V – Sede Trujillo por lo que calificaron como una Buena Práctica Gubernamental 2007, en la categoría "Atención al Ciudadano".

Descentralización para el desarrollo:
Al cumplirse los 112º años de creación de los Registros Públicos en La Libertad y el 13º aniversario de creación de la SUNARP, la Superintendente Nacional de los Registros Públicos, Dra. María Delia Cambursano Garagorri, está impulsando la descentralización de los servicios registrales en áreas geográficas en donde la presencia del Estado es requerida con urgencia. Al respecto, el Dr. Benjamín Yep Maeda, titular de los Registros Públicos de La Libertad señaló que tienen oficinas en las provincias de Trujillo, Pacasmayo, Chepén, Otuzco, Sánchez Carrión, Santiago de Chuco, Gran Chimú. Asimismo, próximamente implementaran oficinas receptoras en los valles de Virú – Chao y Chicama.
Yep Maeda señaló que tienen previsto campañas masivas de inscripción, la cristalización del Sistema Nacional integrado de Información Catastral y la inscripción registral con competencia nacional. Recientemente, la SUNARP, ha dado un paso importantísimo, en el sentido de que ahora ciertos actos que tengan acceso a registros son calificados en 24 horas.
Este nuevo aniversario permite reflexionar sobre el rol institucional de los Registros Públicos: la Alta Dirección de la SUNARP, los Organos Desconcentrados a nivel nacional y la Zona Registral N° V - Sede Trujillo, tienen como objetivo fortalecer y brindar una eficiente gestión administrativa y un servicio registral de calidad, simplificado, proactivo, con decisiones predecibles, al alcance de toda la población (un sistema accesible a los usuarios). En suma, garantizar la seguridad jurídica como factor clave para el desarrollo nacional.

Inscripción de mandatos judiciales analizaron en Huamachuco

Buena práctica gubernamental: Jueces, fiscales notarios, abogados, defensores de oficio y registradores analizan jurisprudencia. Una experiencia a imitar.

Por Raúl Rivero Ayllón

En la relación entre la judicatura y los Registros Públicos existen aspectos relevantes, en la medida que existen decisiones y actuaciones judiciales que pueden producir la inscripción de asientos registrales. Estos aspectos son: la potestad de la autoridad de ordenar la inscripción de un documento judicial y la calificación registral de los mismos, por parte de los Registradores.
En algunos casos, la calificación de documentos judiciales es contradictoria. La observación o rechazo de un documento judicial por parte de los Registradores Públicos ha sido considerado como un desacato al Poder Judicial, surgiendo discrepancias entre jueces y registradores. Por su parte, en algunas oportunidades el mandato judicial desconoce los antecedentes o principios registrales.
El experto español Miguel Falbo, citado por Aida Rosa Kemelmajer de Carlucci en su libro "Calificación registral de documentos que tienen origen en decisiones judiciales", señala que "…las facultades y poderes concurrentes de varios profesionales en la realización de determinadas actividades, normalmente producen roces o incomodidades: registradores, notarios, abogados, jueces, funcionarios administrativos, etc. todos defienden su terreno o limite…" Por su parte José María Chico y Ortiz, en un artículo titulado "La función calificadora: sus analogías y diferencias con otras" señala que "…no es posible ver en cada registrador que observa un título de origen judicial a un imputado en una causa por desacato; a su vez, el registrador no es (ni debe ser), un censor de la actuación judicial".
Respecto a esta problemática, a iniciativa de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - Sede Trujillo, en la provincia de Sánchez Carrión, se realizó el taller "Implicancias Jurídicas de los Mandatos Judiciales en el Sistema Registral Peruano". "Hemos creado puentes que unen a los principales operadores del derecho Registral y de la administración de Justicia, con la única finalidad de fortalecer el trabajo de quienes tenemos la responsabilidad de servir a nuestro pueblo, dentro de los marcos de la coherencia procesal y los valores de una sociedad democrática y con justicia", expreso el Dr. Benjamín Yep Maeda, titular de los Registros Públicos en nuestra región.

Participación de administradores de la justicia:
En el taller intervinieron como ponentes los funcionarios públicos de Huamachuco, doctores: Luz María Salirrosas Vargas (Ministerio Público), Emilio David Toledo Jaramillo (Defensoría de Oficio), Pablo Céspedes García (Vocal Sala Superior de Justicia) y Eugenio Muñoz Layza (Asociación de Abogados). Por los Registros Públicos participaron los doctores Gilmer Marrufo Aguilar (Vocal de la Cuarta Sala del Tribunal Registral), David Rubio Bernuy (Gerente Registral ZR Nº V –ST) y Liliana Núñez Aréstegui (Registradora Pública).
También, estuvieron presentes los vocales de la Sala de Justicia, doctores Víctor Castilla Córdova (Presidente) y Nestor Rojas Bueno; el Fiscal Provincial, Dr. Mario Cabrera Lozada; y los jueces del módulo básico: doctores Oswaldo Velarde Abanto, Noe Navarro Chávez, Fabian Gómez Calderón y Manuel Ruiz Briceño Victor Olórteguii Espinoza. También se contó con la presencia del doctor Luis Silva Goicochea, Director del Ministerio de Salud, y de los trabajadores de las instituciones administradoras de justicia en Huamachuco.
La clausura del evento estuvo a cargo del Dr. Víctor Castilla Córdova, Presidente de la Sala Mixta Descentralizada de Sánchez Carrión, quien agradeció y felicitó a los Registros Públicos por esta iniciativa de convocar a los operadores del derecho registral y de la administración de justicia.
Los participantes coincidieron en afirmar que dicha reunión constituyó un esfuerzo para el mejor conocimiento de las normas y jurisprudencia vinculantes entre los Registros Públicos, el Poder Judicial, la Fiscalía de la Nación y la Defensoría de Oficio del Ministerio de Justicia. "La transmisión de conocimientos y experiencias redundará en el perfeccionamiento de los sistemas registrales y judicial. De este evento, que por primera vez se realiza en forma descentralizada y que constituye una buena práctica gubernamental seguir porque se han extraído importantes consensos", afirmaron.

Calificación registral de documentos judiciales:
Existen dos criterios. El primero, sostiene que los documentos judiciales sí deben ser sometidos a la misma calificación al igual que cualquier otro documento que solicita su acceso a los Registros Públicos (notarial o administrativo). Por lo tanto, si el documento judicial no se encuentra conforme a las normas, debe ser observado, pues de lo contrario van a existir asientos registrales con graves defectos. Se resaltó que los Registradores tienen por función evitar el ingreso al registro de títulos deficientes o imperfectos.
El segundo criterio es que sí existen diferencias entre las resoluciones judiciales y los demás títulos que se presentan al registro para su inscripción. No es lo mismo solicitar la inscripción de una compraventa que solicitar la inscripción de un documento judicial (este último tiene imperio, es constitutivo de una orden). Se considera que la calificación registral, en el caso de documentos judiciales es restringida. Todo documento que emana de la autoridad judicial implica un grado de cautela y restricción en la función calificadora que debe cumplir el Registrador Público.

Limites de la calificación:
El artículo 2011 del Código Civil, referido al principio de rogación y legalidad establece: "Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador Público, podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, o requiera de acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro".
Con dicha norma queda establecida una línea diferenciada entre la calificación de los títulos comunes y la que corresponde a la calificación especial de los documentos judiciales. Al respecto surgen las preguntas: ¿Puede el registrador calificarlos? y ¿Cuáles son los límites de la calificación?
En la "Exposición de Motivos Oficial del Código Civil", respecto al Libro IX - Registros Públicos (Artículos 2008 – 2045), se expresa que "(…) el registrador debe apreciar la competencia del juzgado o tribunal, las formalidades del documento como son la firma del juez o secretario, y los obstáculos que se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y lo que es posible inscribir (…) ".
Se agrega que "El registrador jamás debe calificar el fundamento o la adecuación a la ley del contenido de la resolución, solo debe estar seguro de que tal mandamiento judicial efectivamente se ha producido y no padece de vicios que atenten contra su validez". Se concluye que el Registrador Público examina simplemente si está producida, pero nunca si la resolución judicial está bien o mal producida (…).

Pronunciamiento del Tribunal:
Al respecto, el Dr. Gilmer Marrufo Aguilar, señala que en el V Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP se ha establecido que: "El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial (…) el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al Juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el Juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registral."
De lo anteriormente expuesto, los operadores del Derecho Registral de la Justicia coincidieron en que la calificación registral de los mandatos judiciales es en forma restringida, ya que todo lo que el juez ordene debe inscribirse. Por lo tanto, la calificación ejercida por parte del Registro Público no constituye una acto de desconfianza a la labor realizada por el Juez, ya que su accionar del se encuentra enmarcado dentro de las disposiciones legales que regulan su labor y mientras ésta no exceda de tal conducta no podrá ser considera ilegítima.

Seguridad jurídica:
Finalmente, del debate entre registradores, jueces, fiscales, notarios y abogados se llegó a la conclusión que tanto el Poder Judicial como la SUNARP tienen entre sus fines alcanzar la seguridad jurídica. Ahora bien, atendiendo a la supremacía del Poder Judicial, las resoluciones judiciales que contienen mandatos de inscripción están sujetas a calificación restringida, lo que no significa una transgresión al principio de unidad y exclusividad jurisdiccional, sino el deber de colaboración del Registro, lo que finalmente redunda en beneficio de la seguridad jurídica.
Asimismo, la calificación restringida importa que determinados aspectos del mandato judicial, como el fundamento y congruencia de la decisión judicial no corresponden ser evaluados en sede registral.
Se resaltó que la calificación registral no se agota en el principio de legalidad, sino comprende los demás principios y exigencias requeridas para el acceso al Registro. Como conclusión final, de esta buena práctica gubernamental promovida por la SUNARP – Trujillo se han fijado los límites legales o jurisprudenciales que tengan en cuenta que ni el juez puede avasallar al Registrador, ni éste puede desconocer el mandato judicial.

Propiedad exclusiva y común: ¿aprendiendo a convivir?

Abog. Javier Ocampos Mogollón
Registrador Público
Zona Registral N° V – Sede Trujillo

Una amiga me comentó –muy contenta- que había adquirido un inmueble en un condominio ubicado en una excelente zona de la ciudad de Trujillo, ¡era la casa soñada!. Pocos meses después me contó, pero esta vez con preocupación, que en dicho condominio un vecino suyo estaba construyendo un nuevo bloque de departamentos, el cual tugurizaría más el condominio. "Lo más grave es que aún no logro ponerme de acuerdo con mis vecinos con relación a dicha construcción, los bienes comunes y la Junta de Propietarios", expresó muy angustiada.
Otro caso similar, es la noticia de la disputa generada en un conocido centro comercial de Trujillo, entre los propietarios de las tiendas o locales comerciales y el constructor o promotor del centro comercial quien habría ocupado y vendido áreas comunes de dicho centro.
Estos dos emblemáticos casos me llevaron a preguntarme: ¿Sabemos convivir en un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común (antes Propiedad Horizontal)? En la coyuntura actual, la respuesta a dicha pregunta es de suma importancia. Por tal razón el presente artículo pretende explicar qué implicancias tiene este régimen especial de propiedad.

El derecho de propiedad
Regularmente toda persona conoce que el derecho de propiedad es un derecho absoluto, que te permite realizar una serie de atributos sobre los bienes como actos de disposición (venderlo, donarlo, entre otros), administración (arrendarlo), gravarlo (hipotecarlo, darlo en usufructo, etc.) y otros. Por ejemplo: Si soy propietario de un inmueble podré realizar todos los actos antes indicados sobre el mismo sin mayores limitaciones que las que me imponen el orden público y las buenas costumbres. Es decir, puedo ejercer una propiedad exclusiva.
Ahora, puede ocurrir que no sea el único propietario del predio sino, por ejemplo, lo soy junto con mis hermanos. En este caso se constituye un régimen de copropiedad en el cual soy propietario de una cuota ideal (ficción legal) del bien, lo que comúnmente se conoce como "acciones y derechos". Sin embargo, sobre esas acciones y derechos yo puedo ejercer todos los atributos de la propiedad exclusiva antes descrita. Todo lo que acabo de describir es regulado o normado por el Código Civil.
En un Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, la forma en la cual se distribuyen los inmuebles no permite que las reglas de código civil precitadas se apliquen de modo absoluto. Éste es un régimen especial de propiedad inmobiliaria regulado por la Ley N° 27157, conocida como Ley de Regularización de Edificaciones, y su reglamento aprobado mediante DS N° 0008-2000-MTC, el cual se aplica a: edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Como podemos notar, lo distintivo de todas estas unidades inmobiliarias es que constan de los denominados "bienes comunes", los cuales a su vez permiten el uso y disfrute de los bienes de propiedad exclusiva (departamentos, tiendas, casas, locales comerciales, estacionamientos, etc.). Es decir; existe una relación de dependencia entre los bienes comunes y los bienes exclusivos, lo que genera entre ellos un "estado de indivisión forzosa".
Existen bienes comunes necesarios (o por naturaleza) y bienes comunes por destino; sin embargo, siempre debe existir cuando menos un "bien común necesario" para constituir este régimen especial. Por ejemplo: En un edificio de departamentos un bien común necesario es el terreno sobre el cual se asienta toda la edificación; en una quinta, el pasaje común.
Queda claro entonces que a estos bienes comunes no podemos aplicarle las reglas de la copropiedad del código civil; sino reglas especiales que permitan su correcto uso y el de los bienes exclusivos, siendo que el derecho de propiedad que detento sobre ellos se expresa a través de lo que se conoce como "porcentaje de participación sobre los bienes comunes". ¿Cómo así? Por ejemplo, si yo compro un departamento en un edificio, al momento de realizar la compra, no sólo he adquirido dicho departamento (sobre el cual ejerceré mi propiedad exclusiva) sino también un "porcentaje de participación sobre los bienes comunes" y en virtud de esto último yo podré hacer uso de los bienes comunes (terreno, pasadizos, escaleras, azoteas, etc.) los cuales a su vez me permitirán acceder y disfrutar de mi departamento.
Consecuentemente, cuando transfiera mi departamento transferiré también "mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes" aunque no lo señale expresamente en el contrato, precisamente por el "estado de indivisión forzosa" en que se encuentran; lo cual no ocurriría, por ejemplo, si sobre los bienes comunes ejerciera un derecho de copropiedad, pues en dicho caso si podría transferir separadamente mi porcentaje de participación sobre los bienes comunes.
Lo anteriormente descrito constituye el sustento físico del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, pero éste se materializa a través de un estatuto que se conoce como Reglamento Interno que toda edificación, a la cual resulta aplicable, debe tener. Este reglamento regula la forma en que se ejercerá el derecho de propiedad sobre los bienes exclusivos y comunes, cómo se realizará el mantenimiento de los bienes comunes, el pago de los servicios comunes, la administración de la edificación, la Junta de Propietarios y demás reglas que permitan el adecuado disfrute de dichos bienes.

Junta de propietarios
La Junta de Propietarios es un ente que agrupa a todos los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva (una especie de asociación). Tiene importantes funciones y atribuciones, como la de aprobar el cambio de un bien de propiedad común a bien de propiedad exclusiva (por ejemplo, es el caso de los estacionamientos, azoteas y otros ). Sus decisiones o acuerdos, tomados conforme al reglamento interno, obligan a todos los propietarios. Cuando ya existe pluralidad de propietarios de las unidades de propiedad exclusiva, deberá designarse además al presidente de la junta de propietarios. Todos estos actos deben ser inscritos en el Registro de Predios de la SUNARP.
Por lo explicado, es evidente que el conocimiento y comprensión del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, establecido en el correspondiente Reglamento Interno, es sumamente importante para una correcta convivencia. Trujillo, después de Lima, es la ciudad en la que más proyectos del programa MIVIVIENDA se han desarrollado y, en consecuencia, deben existir, en la gran mayoría de edificaciones, Regímenes de Propiedad Exclusiva y Común.
Sin embargo, los ejemplos señalados al inicio del presente artículo y otros, conocidos en el ejercicio de la función Registral, nos permiten concluir que la gran mayoría de nuevos propietarios desconocen los alcances, beneficios, efectos y obligaciones que dicho régimen produce. En el primer ejemplo descrito, mi amiga desconocía que en el Reglamento Interno inscrito en los Registros Públicos existe una cláusula en virtud de la cual su vecino podía construir un nuevo edificio y que, como propietario de un bien exclusivo (y los nuevos propietarios que luego se integren), puede hacer uso de los bienes comunes establecidos en el reglamento interno.
En el segundo caso, seguramente el promotor desconoce que no puede transferir parte de los bienes comunes, así sea el propietario de una o varias unidades de propiedad exclusiva simplemente porque no ejerce un derecho de copropiedad sobre dichos bienes comunes. Así como éstos existen otros problemas frecuentes que se originan por desconocimiento del Reglamento Interno que los regula.
De igual modo, algo que casi nunca hacen los nuevos propietarios es constituir su Junta de Propietarios y elegir a su Presidente y luego inscribir su designación en el Registro de Predios de la SUNARP. Su oportuna constitución permitirá solucionar varios de los problemas antes descritos e incluso, si fuera el caso, podrá modificar totalmente el Reglamento Interno inicial y adecuarlo a su realidad y necesidades.
Por todo esto, es de suma importancia que los actuales propietarios y futuros compradores de unidades inmobiliarias tomen exacto conocimiento de las implicancias, atribuciones y obligaciones que se derivan del Régimen de Propiedad Exclusiva y Común que regula el ejercicio de su derecho de propiedad sobre tales predios. Además, debe promoverse la constitución de las Juntas de Propietarios de los edificios en los cuales existe dicho régimen. De este modo se evitará posteriores conflictos y propiciará una mejor convivencia ciudadana.