INSCRIPCIÓN DE PREDIOS EN REGISTROS PUBLICOS

Por: Raúl Rivero Ayllón

Durante los últimos años, el tráfico jurídico e inmobiliario se ha incrementado notoriamente. Para garantizar su dinámica se requiere: celeridad en la tramitación de documentos (títulos) y seguridad jurídica al momento de formalizar un acto o derecho mediante la inscripción en los Registros Públicos (Sunarp).

Ante dicha coyuntura, el Gobierno Central, a través de la Alta Dirección de SUNARP, está modernizando el servicio registral: Ha implementado nuevas tecnologías de la información, diseñado mecanismos para la protección de los derechos ciudadanos y actualizado normas que regulan el procedimiento registral y notarial. Una de las últimas decisiones es la aprobación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

El nuevo reglamento, publicado en el diario El Peruano (30.08.08), mediante Resolución Nº 248-2008.SUNARP/SN, promueve que las inscripciones de los diferentes actos jurídicos o derechos prediales (urbanos y rurales) sean jurídicamente más seguras y transparentes. En términos generales: organiza mejor las partidas registrales, reconoce la decisión vinculante que tiene la Oficina de Catastro y regula la inscripción en mérito a laudo arbitral.

Partidas registrales
Ahora, la partida registral de cada predio tendrá seis rubros, en los que se efectuarán las respectivas inscripciones o anotaciones: A) Antecedente dominial; B) Descripción del predio; C) Títulos de dominio; D) Cargas y gravámenes; E) Cancelaciones; y F) Otros, en el que se extenderán los asientos relativos a los actos inscribibles en el Registro de Predios que, por su naturaleza, no corresponda extenderse en los demás rubros.

Informes catastrales
En el artículo 11º. se establece que los informes de las áreas de Catastro de la Sunarp son vinculantes para el Registrador Público. “Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del Área de Catastro”, se prescribe.

El Área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado y emitirá un informe estrictamente técnico, donde determinará la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes. Se precisa que dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la información gráfica con la que cuente el Area de Catastro, bajo su responsabilidad.

En consecuencia, si el Área de Catastro indica que existe una superposición, el Registrador Público estará obligado a observar el título reproduciendo, en la respectiva esquela dirigida al presentante del título, el informe técnico del área de Catastro. Mientras que si el área de Catastro indica que es procedente la inscripción porque no hay superposición con predio alguno, esa decisión será vinculante y obligatoria para el Registrador, a la que se complementa la calificación de los aspectos legales.

Luego de que se inscriba los actos de modificación física de un predio, el Registrador debe comunicar al Area de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos.

Inscripción de laudo arbitral
En el artículo 9º del Reglamento de Registro de Predios se regula la inscripción en mérito a laudo arbitral. Se reconoce, en virtud al Decreto Legislativo N° 1071 que norma el arbitraje, que los laudos tienen los mismos efectos de una sentencia judicial. El Registrador no podrá evaluar la competencia del Tribunal Arbitral o Arbitro Único, ni el contenido del laudo, ni la capacidad de los árbitros para ejecutarlos, ni la validez del acuerdo arbitral ni su correspondencia con el contenido del laudo.

En consecuencia, ante un laudo arbitral que ordene una inscripción se procederá tan igual que una sentencia judicial que ordene lo mismo.

Alerta Registral
La aprobación del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, además de regular el procedimiento y la calificación registral, constituye un esfuerzo por prevenir las estafas sobre predios (urbanos o rurales), dentro de una estrategia integral para garantizar la seguridad jurídica por parte de las instituciones gubernamentales. Por ejemplo, en La Libertad los máximos representantes del Poder Judicial y de los Registros Públicos han coordinado acciones para prevenir la posible falsificación o adulteración de documentos emitidos por los magistrados y que se pretenden ingresar a la Sunarp. Estas alianzas institucionales son vitales, ante la coyuntura de la dinámica de la economía de mercado y la exigencia de celeridad que exige la ciudadanía.

Mecanismos de garantía
En el Registro de Predios, este año, la Sunarp implementó las inscripciones de títulos mediante partes electrónicos (Sistema Integrado de Servicio Público Virtual de la Ventanilla Única del Estado). Asimismo, el servicio gratuito "Alerta Registral sobre Predios", mediante el cual se advierte de la existencia de títulos en trámite que afecten los derechos de los titulares de un predio. En forma automática, conocen si en la partida registral donde se encuentra inscrito su derecho de propiedad se ha presentado algún expediente para su inscripción.

El D.L. Nº 1049, publicado en El Peruano, 26.06.08 (Ley del Notariado) señala que la presentación de partes notariales al Registro de Predios (también de Mandatos y Poderes) deberá ser efectuada por el notario que otorgó el instrumento público o por sus dependientes acreditados. Por excepción, serán tramitados por persona distinta, para lo cual el notario debe consignar en el parte notarial el nombre completo y número de DNI de la persona que tramitará dicho parte.

Más vale prevenir
A propósito del nuevo reglamento de inscripciones del Registro de Predios, el servicio Alerta Registral ha generado comentarios favorables por parte de los ciudadanos titulares de predios urbanos o rurales. Se suscriben gratuitamente; luego, están pendientes a sus correos electrónicos (Internet) a cualquier mensaje de advertencia que le envía la Sunarp. “Más vale prevenir que lamentar” y “Que nadie te quite lo que es tuyo”, es el mensaje de la nueva normativa registral.

TRIBUNAL REGISTRAL

Por: Raúl Rivero Ayllón

En la dinámica actual del tráfico jurídico, más de dos mil personas (promedio) acuden en forma diaria a la Oficina Registral de Trujillo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) buscando la tutela jurídica registral. Quienes, por primera vez solicitan inscribir sus actos o contratos creen que sus títulos (expedientes) presentados automáticamente serán inscritos (“Sí o sí”). Tema que precisamos en este comentario.

Procedimiento registral
La calificación registral es la evaluación de los títulos presentados a la Sunarp con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción. En primera instancia, está a cargo del Registrador; y, en segunda, al Tribunal Registral. Ambos actúan de manera independiente, personal e indelegable, de conformidad con las normas registrales, teniendo como premisa propiciar y facilitar las inscripciones de los títulos ingresados a la Sunarp.

Primera instancia
En primera instancia se refiere a que el título (expediente presentado solicitando la inscripción de un acto jurídico) ingresado por el Diario (Caja), se deriva al Registrador Público respectivo para que en un plazo máximo de siete (07) días, según el Reglamento General de los Registros Públicos, proceda a calificarlo. En el caso de los reingresar de los títulos, el plazo máximo es de cinco días.

Por el principio de rogación y legalidad, el Código Civil (Art, 2011) señala: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos”. Y, como consecuencia de dicha calificación puede obtenerse los siguientes resultados: Inscripción, observación, liquidación y tacha.

Segunda instancia
En el caso de las observaciones, liquidaciones y tachas, si los interesados (titulares o presentantes) consideran que dicho resultado no se ajusta a las normas pueden apelar a otra instancia superior: El Tribunal Registral de la Sunarp.

Según art. 142º del Reglamento General de los Registros Públicos, procede interponer recurso de apelación ante el Tribunal Registral contra: las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los Registradores; las decisiones de los Registradores y abogados certificadores respecto de las solicitudes de expedición de certificados; y, otras decisiones de los Registradores en el ámbito de su función registral.

En consecuencia, para los casos de observaciones, tachas o liquidaciones, el procedimiento registral no concluye con el pronunciamiento del Registrador, sino que el presentante del título (expediente) o el mismo titular del derecho pueden acceder en forma gratuita a segunda instancia registral.

Unificación de criterios:
Cuando en una Sala del Tribunal Registral se conozca en vía de apelación un título con las mismas características de otro anterior resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral, aquella deberá sujetarse al criterio ya establecido.

Sin embargo, cuando la sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará la convocatoria a un Pleno Registral extraordinario para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe prevalecer.

Plazo para emitir resoluciones
La Resolución Nº 250-2008-SUNARP/SN (28 de agosto de 2008), regula: “Toda resolución emitida por una de las Salas del Tribunal Registral se expedirá, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) días contados desde el ingreso del expediente a la Secretaria del Tribunal”. Sólo en forma excepcional, por causa debidamente justificada y por única vez, el Presidente del Tribunal Registral, a solicitud de la respectiva Sala, podrá otorgar la ampliación correspondiente hasta por un máximo de treinta (30) días, señala la norma.

Las notificaciones
Las Resoluciones del Tribunal Registral se comunicarán al apelante en su domicilio, salvo que el administrado solicite la notificación a su dirección electrónica, según lo regulado en la Ley Procedimiento Administrativo General (27444).

En el caso en que la resolución deje sin efecto todas las observaciones y los derechos registrales se encuentren íntegramente pagados, simultáneamente a la notificación se remitirá el título al Registrador Público competente, acompañando copia certificada de la resolución.

Sólo en el caso que no se pueda efectuar la notificación personal al apelante, la resolución será remitida al Registrador para que, en Mesa de Partes de la Oficina Registral respectiva, ponerla a disposición del solicitante. Simultáneamente se publicará en el diario oficial El Peruano, y en la página web de la SUNARP. La resolución se entenderá notificada desde la fecha de publicación en El Peruano.

Esta medida corrige las dificultades que el Tribunal Registral tenía para notificar sus resoluciones. Por ejemplo, en aplicación de la Ley de Procedimiento Administrativo General, actualmente se procede a la publicación de la resolución en el diario oficial El Peruano y en otro diario de circulación nacional, lo cual ocasiona gastos considerables a la institución, además de resultar muchas veces ineficaz, dada la poca frecuencia en que el común de los ciudadanos lee cotidianamente dichos diarios.

Atendiendo a la naturaleza especial del procedimiento registral, la Sunarp está implementando nuevos mecanismos en función a la imperiosa necesidad y exigencia del tráfico jurídico actual. De esta manera, se eliminan las dificultades en la tramitación de los casos puestos a conocimiento de las cinco salas que integran el Tribunal Registral: Lima (3), Trujillo y Arequipa.

¿CÓMO INSCRIBIR LAS TRANSFERENCIAS DE LAS PROPIEDADES?

Por: Raúl Rivero Ayllón
El hombre estaba preocupado, muy preocupado. De 80 ochenta años de edad y mirada temblorosa, contó su deseo de transferir su casita sólo a su hija. ¿Tiene más hijos? "Si, pero a ellos no deseo dejarles nada. Es mi derecho", afirmó en forma tajante.
"Tengo mi casita de 300 metros cuadrados. Siento que la vida se me escapa de las manos. No quiero que mis dos hijos tengan problemas después. ¿Cómo puedo hacer para dejarles a cada uno su parte, antes que me muera?" dice, con seguridad y mucho amor maternal, una mujer de 65 años.
Así, día a día, cientos de propietarios de predios (urbanos rurales), desfilan por las oficinas de los Registros Públicos, haciendo pregunta tras pregunta, narrando sus casos. La mayoría, por coincidencia, son de la "tercera edad". Ellos consultan cuáles son las diferentes modalidades de transferencia de la propiedad predial.
Cómo transferir
"En el Derecho Registral se han previsto varias posibilidades de realizar la transferencia de los predios (urbanos o rural): la compraventa, donación, anticipo de legítima y sucesión testamentaria", afirma el titular de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) Sede Trujillo, Dr. Benjamín Yep Maeda.
Indicó que como parte de la Campaña de Cultura Registral orientada a educar a los ciudadanos sobre los mecanismos para transferir sus propiedades se ha publicado el libro "Derecho Registral: Teoría y Práctica", escrito por el Dr. David Rubio Bernuy, Gerente Registral, con la colaboración de los Registradores Públicos: Eberardo Meneses Reyes, Javier Ocampos Mogollón, Miguel Pajares Alva, Freddy Ticona Arroyo, Rafael Pérez Silva, Paul Hurtado valencia, Daniel Montoya López, Patricia García Zamora Fernando Baltodano Rodríguez, Alejandro Sal y Rosas Otero.
En el referido libro se definen los actos jurídicos, entre otros, referidos a las transferencias y las principales causas por las cuales los títulos presentados para su inscripción, algunas veces, son observados o tachados.
Transferencia por compraventas
Los Registradores Públicos explican que en las compraventas, los principales motivos de observación es la falta de acreditación de pago del impuesto predial (del propietario del predio a vender) e impuesto a la alcabala (del comprador del predio) del año en que se realizó la compraventa ante la municipalidad.
Asimismo, se presentan casos de una inadecuada acreditación de dichos impuestos, porque presentan formularios de Declaración Jurada de Autovalúo (no acredita el pago); las certificaciones y recibos no corresponden al año en que se realizó la venta. Por ejemplo: la venta se efectuó el 2006 y la constancia indica que no adeuda el año 2007. También las certificaciones y recibos indican persona distinta de la obligada, como el caso del impuesto al alcabala a nombre del vendedor, cuando corresponde al comprador.
También las certificaciones refieren a un inmueble con un nombre determinado que no coincide con la partida registral. Por ejemplo: el certificado indica "Calle Begonias 245" y la partida registral señala "Mz. X Lote- 26". Otro caso es que las certificaciones y recibos refieren pagos parciales. Por ejemplo: al 2º semestre o 3º semestre del año 2007, cuando el impuesto es uno solo y anual (Las fracciones son sólo modalidades de efectuar el pago).
"Otro supuesto de observación es que la acreditación se realiza con certificaciones de municipalidades de centros poblados menores que no cuentan con delegación de facultades. Y, más frecuente es la inadecuación de los datos personales de los vendedores con el antecedente registral, sea por discrepancia de nombre y apellidos del titular registral, del documento nacional de identidad y del estado civil", explican los Registradores Públicos.
Entre otros defectos que conducen a la observación de los títulos presentados son la falta de inscripción previa de una compraventa, o por adjudicación o traslación de dominio por sucesión testamentaria o intestada. Asimismo, por utilización de documentos no idóneos para la inscripción como el formulario registral con firmas de abogados.
Transferencia por donación
En la donación, una persona tiene la libertad de transferir gratuitamente algo que le pertenece a favor de otra persona que lo acepta (donatario)
Algunos expedientes (títulos) son observados porque asignan al predio objeto de la donación un valor monetario convencional y no el real, lo que atenta contra lo normado en el artículo 1625 del Código Civil, que señala: "La donación de bienes inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad".
Otro caso de observación es cuando no se acredita en forma adecuada el pago del impuesto predial e impuesto de alcabala (igual a los requisitos de la compraventa) ante la municipalidad. A veces, inscrita la donación en los Registros Públicos, el donante decide revocar dicha inscripción, dejando sin efecto su voluntad anterior. Al respecto, un error de los donantes es no indicar la causal de revocación o se indica una que no corresponde a las causales legales de indignidad (motivos de incapacidad sucesoria por mal comportamiento grave del donatario). Asimismo, no se acompaña la carta notarial de comunicación al donatario.
Son causales legales de indignidad (Art. 667, Código Civil), las siguientes: Los autores y cómplices de homicidio doloso o de su tentativa, cometidos contra la vida del causante (donante), de sus ascendientes, descendientes o cónyuge (Esta causal de indignidad no desaparece por el indulto ni por la prescripción de la pena). Y, los que hubieran sido condenados por delito doloso cometido en agravio del causante (donante) o de alguna de las personas a las que se refiere el inciso anterior.
Asimismo, los que hubieran denunciado calumniosamente al causante (donante) por delito al que la ley sanciona con pena privativa de la libertad; los que hubieran empleado dolo o violencia para impedir al causante (donante) que otorgue testamento o para obligarle a hacerlo, o para que revoque total o parcialmente el otorgado; y, los que destruyen, oculten, falsifiquen o alteren el testamento de la persona de cuya sucesión se trata y quienes, a sabiendas, hagan uso de un testamento falsificado.
Transferencia por anticipo de legítima
Es una donación efectuada por una persona a favor de quienes serían sus herederos forzosos (hijo, cónyuge, padres, descendientes o descendientes). En este caso, la escritura debe indicar el número de partida registral (Tomo, ficha, o partida electrónica) donde se encuentre inscrito el inmueble.
Asimismo, se debe tener cuidado que los datos del inmueble señalado en la escritura pública y en la hoja del predio expedida por la Municipalidad coincidan con lo inscrito en la partida registral. Se recomienda también indicar el valor real del inmueble. Y que la minuta esté autorizada por abogado, indicando su nombre y número de registro en el Colegio de Abogados.
En el caso de que el anticipado sea menor de edad, ambos padres deberán comparecer a fin de prestar consentimiento en el anticipo. Cuando alguna de las partes no sepa o no pueda firmar, debe intervenir un testigo en la escritura pública y podrá imprimir su huella digital.
Cuando alguna de las partes actúe a través de un representante, deberá constar la facultad de otorgar sus bienes en anticipo de legítima o de adquirir bienes de igual forma, según un sea el caso, por escritura pública debidamente inscrita en el Registro de Mandatos y Poderes de la Sunarp.
Transferencia por sucesión testamentaria
Esta forma de traslación de dominio de un predio procede cuando el propietario (causante), mediante testamento, declara su última voluntad, disponiendo de sus bienes para después de su muerte. El testamento es el documento donde consta en forma legal la voluntad del testador (vía escritura pública notarial).
En consecuencia, para que proceda la traslación de dominio se requiere que la sucesión testamentaria esté previamente inscrita en el Registro de Personas Naturales de la Sunarp. Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes registrales de cada uno de los inmuebles que se solicita el traslado de dominio (Número de tomo, folio, ficha o partida electrónica). Finalmente, se acompaña una solicitud simple indicando número del DNI de cada heredero o copia del DNI de los mismos.
Transferencia por sucesión intestada
Esta forma de traslación de dominio (propiedad) procede cuando el propietario (titular) muere sin hacer testamento válido (vía notarial); en este caso la sucesión intestada se establece mediante vía notarial o judicial y primero debe inscribirse en el Registro de Personas Naturales de la Sunarp.
Asimismo, se debe tener ubicado los antecedentes registrales de cada uno de los inmuebles que se solicita el traslado de dominio (Número de tomo, folio, ficha o partida electrónica), Finalmente, se acompaña una solicitud simple indicando número del DNI de cada heredero o copia del DNI de los mismos.
La discrepancia de nombre y apellidos del titular registral, del documento nacional de identidad (DNI) y del estado civil son otros motivos por los cuales se observan los títulos. Asimismo, la falta de inscripción previa de una compraventa, adjudicación o traslación de dominio por sucesión testamentaria o intestada, que complete la cadena de transferencias (tracto sucesivo).
Tutela registral
Las diferentes modalidades de transferir la propiedad de los predios permiten a sus titulares – especialmente de la tercera edad – a convivir armoniosamente con su familia; con mayor felicidad aún accediendo a la tutela de los Registros Públicos (Sunarp).